戴德梁行2008年无锡城开蠡湖项目市场研究及定位报告

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1、无锡城开蠡湖项目市场研究及定位报告Private&Confidential︱2008年5月致城开集团Page308无锡城开蠡湖项目市场定位报无锡蠡湖综合项目，在无锡，多种物业，多种精彩！高端写字楼高星级酒店高品位商业高端服务式公寓…她将以怎样的运营方式进入市场，体现更宽的视野？她应当以怎样的产品给予客户，给生活带来新的亮点？她将如何准确寻找目标客户，并深深打动他们？19多万平方米(地上面积约14万)，多种物业如何分配，才能紧握市场脉搏？不同类型的物业何时入市，才能最大程度地吸引眼球？Page308……Page308项目总体定位——体现“品牌、品质、品位”，树立蠡湖最高地产

2、项目标竿。无锡IFC办公楼酒店式公寓商业中心精英人士第一商务空间产品细节品质第一生活居所精致生活体验第一休闲会所Page308目录1、市场分析51.1市场分析51.1.1无锡房地产市场分析51.1.2蠡湖房地产市场分析131.1.3公寓市场分析141.1.4写字楼市场分析161.1.5商铺市场分析341.2竞争个案项目调查与分析531.2.1公寓竞争个案项目调查与分析531.2.2写字楼竞争个案项目调查与分析741.2.3商业竞争个案项目调查与分析931.3公寓消费者分析1181.4投资环境分析1501.4.1当前经济环境1501.4.2无锡城市特征研究1571.4.3产

3、业发展研究1611.4.4蠡湖区域环境分析1641.5结论2、项目环境调研1672.1地块状况1672.2地块本身的优劣势1682.3地块周围景观1712.4环境污染状况1722.5地块周围的交通条件1742.6公共配套设施1752.7地块地理条件的强弱势分析1763、项目定位分析178Page3083.1项目建筑功能选择定位1783.1.1业态分析1783.1.2定位分析1803.1.3酒店定位分析2133.1.3裙房商业定位分析2143.1.4建筑设备建议2263.1.5整体物业动线建议2413.1.6物业管理规划建议2433.2成本敏感性分析2443.4投入产出分析

4、2503.4.1成本测算2503.4.2项目进度预测2513.4.3现金流分析2524、概念设计建议2544.1项目的规划布局和空间组织、各业态入口2544.2项目容积率的敏感性分析2564.3项目户型比例的搭配关系2574.4项目产品细节建议2584.5豪宅的功能判断及其面积划分2624.5.1豪宅功能判断2624.5.2户型划分原则2644.5.3豪宅产品建议2644.6项目环保节能概念建议265Page308第一部分市场分析Page3081、市场分析1.1市场分析1.1.1无锡房地产市场分析n2001年—2005年，无锡房地产投资经历了一个逐步增速转而放缓的周期n从

5、2006年开始，房地产投资增长重现加速过程无锡历年房地产投资完成额无锡近年房地产开发投资Page308n从近三年多时间的社会投资来看，固定资产投资都以12%左右的比例增长n房地产投资呈稳定上升趋势，特别在2007年创造了一个历史高点，并显示了较强的持续性，意味着房地产业在无锡经济中的比重将持续增加，最终成为支柱产业之一n这也正是响应《无锡市“十一五”城乡建设规划》的要求大力发展房地产社会固定资产投资（亿元）Page308n从三年的土地成交情况来看，土地供应每年递增，大量开发商投资于无锡n由于国家和政府大力控制，2007年相对土地供应量明显减少n2008年，根据《无锡市“十

6、一五”城乡建设规划》的相关要求，结合我市土地资源特征和人口增长特点，土地还将会继续推出，但价格有所提升土地供应量单位：万平米n无锡近三年来，商品房施工、竣工面积均有大幅度增长n从2007年的竣工面积来看，略下降于2006年，但这些商品房大部分将会在2008年得到竣工Page308商品房施工、竣工面积（单位：万平方米）n从2005年-2007年期间，无锡房地产市场供大于求n2007年的商品房批准预售和实际销售面积均高于往年，突破历史新高n从实际销售面积来看，近三年一直保持着稳定增长的情况，住房需求量逐年提高商品房批准预售、实际销售面积单位：万平方米Page308从2007年

7、6月-12月无锡市商品房成交量来看，稳定增长的速度保持不变n9月-11月考虑的房地产市场的旺季，成交量均超过其他月份，而12月的淡季，成交量还能保持在4000套以上。说明无锡市场没有受到太大的政策影响，多为刚性需求者n2008年1、2月考虑到过年前后，市场成交量缩减商品房成交量（套）n宅均价持续稳定的增长，受政策影响较小。商品房住宅均价（元/平方米）2007Page308年四个季度各区域住n近三年来，无锡住宅均值保持着稳步上升。n受2007年国家政策控制，住宅均值上升速度放慢，开始保持稳定。全市住宅均值（元/㎡）n2005~2