中国房地产市场泡沫与相关金融风险问题研究

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1、西南财经大学硕士学位论文中国房地产市场泡沫与相关金融风险问题研究姓名：彭爽申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：阮小莉20081201摘要·摘要房产是人们赖以生存和生活的基础，特别在我国传统观念的影响下，房产对于我国家庭显得举足轻重。1992年和1993年我国曾存在一定的房地产投资泡沫，海南和北海曾经出现了严重的房地产投资泡沫，对经济发展造成了严重的负面影响。自1998年全国各地陆续出台房改政策以来，1998—2000年相应出现了一个购房高峰期。总体来看，随着公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场的配套措施的完善，我国居民住房市场近年来出现了快速的

2、增长态势。近年来随着我国房地产业的快速增长，住房价格一步步高升，我们需要对我国房地产投资的合理性以及房地产泡沫进行审视。房地产业是国民经济的支柱产业，是一个国家国民经济健康发展的重要保证和中坚力量。近几年，我国部分地区出现房地产投资过热、商品房空置面积增加、房价上涨过快等现象，炒房者、开发商和部分地方政府大肆抄作，市场的投机气氛日益浓厚。针对这种情况，学界和业界掀起了目前的中国房地产市场是否出现了“泡沫’’的大辩论。房地产业作为资金密集型产业与金融业关系密切，进而房地产市场的泡沫中可能潜在着许多致命的金融风险，一旦房地产泡沫破裂，又将导致金融业的不良债

3、权大量产生，引发金融危机。再加上2007年美国爆发了影响全球经济的次贷危机，我们更应该对我们的房地产市场以及潜在的金融风险进行审视，在危机的冲击下，我国房价一度处于下跌趋势，风险逐步凸现，业界学术界又掀起了救市大论战，笔者认为在全球金融风暴的背景下，我国的经济问题更为严重，“过冷和过热的部门同时存在”1，而且过冷和过热部门的矛盾直接反映为虚拟经济与实体经济之间的矛盾，虚拟经济过度膨胀，这是金融危机出现的先兆，美国也不例外，但是同时我国还存在更严重的实体经济衰退的迹象，于是，防范金融危机特别是1郎咸平官方博客hnp：肋log．sin乱com．cM泊log

4、_4120db8bol00alj2．htllll中国房地产市场泡沫与相关金融风险问题研究房市股市等资本市场中隐藏的金融风险对于保证我国经济快速健康的发展就显得空前重要。因此，本文着重研究我国房地产市场的泡沫状况，首先对泡沫的概念进行定义，’接着阐述了泡沫产生和运行的机理，然后转入计量阶段，借鉴Abraham和Hendershotc在1996年的文章中使用的方法，定量的分析我国的房地产市场，使用2001年2月至2006年11月的月度数据进行回归分析，检验房地产市场是否已经出现“泡沫’’，从全国和地方的检验的结果可以看出，至2006年11月我国房地产市场已

5、经出现泡沫，但是泡沫并没有破灭的迹象，但是基本上已经偏离了其基础价值，其次就是泡沫出现了不同地区的差异化。第二，进一步探讨了房地产市场泡沫相关金融风险问题，首先说明了金融系统和房地产市场的关系，对国际几次泡沫危机的经验进行了分析，然后验证了我国金融系统对于房地产市场是否存在过度支持，最后并借鉴结合当前美国次贷危机的前车之鉴进行更深入的剖析，分析我国经济金融形势和美国次贷危机爆发前后的相似之处和不同之处，探讨了现阶段我国房价下跌趋势产生的原因以及相关金融风险问题，将可能爆发的金融危机防范于未燃，具有非凡的意义。第三，借助博弈论的模型对房地产市场的参与者行

6、为进行分析，从博弈论的角度分析了造成房价上涨的内在因素，并提出了相关的政策建议和解决办法。最后，随着2007年以来房价的持续走低以及最近房价企稳，业界和学术界又开始了政府救市与否的争论，结合政府出台的一系列针对房市的经济政策，本文提出相关的政策建议以及解决问题的尝试性办法。本文的创新之处在于：～、将Abraham和Hendershotc在1996年的文章中使用的模型进行了符合我国实际情况的修改，将房价的影响因素设定为房屋建筑成本c，，人均收入)，，以及真实利率水平f，，其中，为了数据能够方便取得，建筑成本C由商品房当月竣工价值除以商品房当月竣工面积得到

7、，而商品房竣工价值数据为累计数据，所以商品房当月竣工价值由当月数据减去上月数据得到，商品房当月竣工面积也用同样的方法得到；商品房价格也用相同的方法从商品房销售额和商品房销售面积中得到；居民可支配收入只直接采用城镇家庭人均可支配月收入数据；利率t直接采用银行间同业拆借加权平均利率。二、数据方面，采用了中经网数据库最新的2001年2月至20062摘要年11月的月度数据。三、把博弈论的观点引入房地产市场，同时把房地产市场的参与主体按照资金的供求分为两方，主要分析两方在资金需求上的行为，用资金过度支持来解释泡沫成分。四、结合政府针对房市的政策分析解决问题，并结

8、合次贷危机，重点分析了防范房市泡沫，减小金融风险的途径。关键词：房地产市场泡沫金融风险3Abs