我国商品房预售制度的改革与创新研究

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2、导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究生签名：东南大学学位论文使用授权声明东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外

3、，允许论文被查阅和借阅，可以公布(包括以电子信息形式刊登)论文的全部内容或中、英文摘要等部分内容。论文的公布(包括以电子信息形式刊登)授权东南大学研究生院办理。研究生签名师签名：链日期：坦!见师签名：t2猛咝日期：坦!见我国商品房预售制度的改革与创新研究研究生：崔振杰导师：傅兆君东南大学摘要随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种房屋销售制度应运而生。商品房预售制度对房地产的发展起到过积极的作用，但同时，它在风险分担的法律体系、信用体系和监管体系方面存在明显的缺陷，是一种倾斜性质的制度。这种

4、单边风险分担机制使房地产各主体在利益分配和风险承担上存在明显的不均衡，是否取消预售房制度成为各界所关注的话题。根据研究目的，首先，本文论述了商品房预售制度的概念内涵、理论基础和经济学解释，回顾了我国商品房预售制度的历史发展历程，对其在我国房地产市场高速发展过程中所起到的历史作用进行了积极评价；接着本文从房地产行业融资角度、资金运作等角度论述目前房地产市场运行的模式和现状，分析这种模式的高风险性，指出其存在的弊端，论述对其改革和创新的必要性，分析预测这一制度的未来发展趋势；本文梳理了当前预售制度在世界主要发

5、达国家和地区运行的基本情况，并从营销方案、融资渠道、风险分担、价格发现等方面进行了比较，归纳我国值得借鉴的经验。在以上研究分析的基础上，本文提出了我国商品房预售制度改革与创新的目标：1．遏制房房价的过快上涨；2．改变现有的风险承担机制，使开发商、购房者和银行共同承担商品房开发过程中的风险；3．铲除开发商“道德风险”的土壤。为实现预期改革目标，本文提出改革的基本思路为：在保留预售制度价格发现功能的基础上，通过改革预售款的付款时间节点，改变目前偏向于开发商的单边风险承担机制。改革的框架设计为：在商品房预售阶段

6、，购房者仅需支付定金，剩余房款(包括销售按揭款)待房屋交付后付给开发商，同时指出改革需分两个阶段逐步推进的路径。事物的发展需要相关条件的成熟，本文对商品房预售制度改革配套支撑条件作了研究：1．健全相关法律制度；2．继续鼓励壮大房地产金融市场；3．加大商品房预售款的监管力度；4．建立房屋预售的市场准入制度、信用制度；5．一批有实力的房地产开发企业的出现。最后，本文对我国商品房预售制度的改革提出了三条政策建议：1．确定商品房预售制度的改革目标，明确方向；2．确定商品房预售制度改革的思路和框架设计；3．继续完善

7、支持商品房预售制度改革的相关条件。关键词：商品房预售制度；融资体系；改革与创新IIStudyontheRefomandIImoVationofousePre．salesSysteminChinaGraduateS眦nt：C试Zhe坷ieTutor：FuZhaojuIlSoumeaStUIliVerSit)rAbs七ractW油tlleemergiIlg锄dr印iddeVel叩InentofⅡ：屺realestateiIldus仃yofChin如thepre．salesofcoI衄ercialhousesc

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