完善我国商品房预售制度的法律思考

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1、y1110812分类号UDC密级品为数搓七鎏硕士学位论文论文题目：塞簦童里．堕墨生翌堡．盟壅堕兰堡里耋作者姓名：兰壅垄指导教师姓名职务职称、学位及单位地址：沈萍副教授西南政法大学申请学位级别：亟±专业名称：论文提交日期：!!生!且目论文答辩日期：生旦旦学位授予单位：酉直亟洼太堂答辩委员会主席：评阅人：——年月日内容摘要商品房预售作为商品房销售的一种方式，是房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房敖，并在来来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。我国商品房预售制度是在商品房供给严重不足，建设资金匮乏的情况下得以确立和发

2、展，成为商品房销售的一种主要方式。从实践看，商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本等方面发挥了重要作用。但是由子商品房预售制度本身存在着一些缺陷．法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致预购人在购买预售房时，面临许多不确定因素，如延期交房、预售款被非法挪用、房屋质量不合格、规划变更，房邋庐开发商的种种违规。欺诈等行为屡见不鲜，严重地损害了预购人的利益，导致了商品房预售中购房人与开发商之阕权利义务的失衡，使得商品房预售的风险归集于银行和预购人，扰乱了商品房预售市场秩序，进而影响整个房地产市场健康、有序的发展。我国关于商品房预

3、售制度的立法层次较低，而目各地的立法、司法实践不相统一。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究，从完善商品房蓣售相关法律，加强对商品房预售行为的监管，切实保护商品房预购人权益等方面进行探讨，以期能有益于我国商品房预售市场的健康发晨。全文分为四部分．第一部分介绍了商品房预售概念和源起，对商品房预售性质的争论作了阐述，商品房预售是商品房销售的一种方式，有其自身的特点，与加工承揽、期货交易、分期付款等行为不同，作为一种特殊的买卖行为应将其界定为远期交货的行为。随后从房地产开发企业，商品房预购人和银行的角度来探讨商品房预售制度的作用．第二部分从我国商品房预售制度的发展历程入手

4、，对我国商品房预售立法进行研究和吩析，探究我国商品房预售制度存在的闻题及其原因。通过对我国商品房预售存废I-亏：题的争。改进行比较分析，认为商品房预售作为商品房销售的一种形式，是市场经济发展选择的结果，对我国房地产业的发展发挥了积极的作用；商品房预售制度是否应当取消，应当遵从市场发展的规律，认真探求问题的本源。我国商品房预售中存在大量的失信、违约、侵权行为，在很大程度上应当归因于法律的不完善和对商品房预售监管的乏力，我国商品房预售制度本身并不是问题根源的所在。在我国现阶段房地产融资渠道单一的情况下，商品房预售制度有其存在和发展的合理性和有利的一面，应当通过健全相关法律

5、和行政法规，加强对开发商行为的制约，以完善我国商品房预售制度，减少与避免其带来的负面影响．第三部分通过对香港，美国和德国商品房预售帆度进行比较分析，认为在商品房预售中引入第三方监管，按工程进度付款，对房屋预售风险进行充分披露，保障预购人权益等几方面对我国商品房预售{}!

6、度具有一定的借鉴意义。第四部分对完善我国商品房预售制度提出了具体的建议．第一，完善商品房预售预告登记制度。通过预告登记。赋予预购^对抗第三人的栅4，从根本上遏制一房多卖行为，并能在预售^破产时给予商品房预购人优先救济。第二，建立严格的房地产市场准入和退出桃制。从罪头上防止不符合资质、缺乏信誉的房地产开

7、发商进八商品房预售市场，逐步提高商品房预售曲条件，以利于商品房预售市场的健康发展。第三，建立商品房预售资金监管制度。通过引入担保公司的作为监管主体，加强商品房预售资金的监管，保证商品房预售款项专款专用，防止房地产开发企业挪用资金等违规行为的发生。第四，建立严格的信息披露髓度．信息的公开、透明，有助于商品房预购人作出理性的选择，减少缔约中的不平等。本文从信忠披露的内容，方式，法律责任等方面进行了具体的探讨。第五，建立和完善保障商品房预购人权益的救助机制。商品房预售合同不适当履行后能否得至4有效的救济是商品房预售制度的顺畅运行的重要影响因素之一。通过建立商品房预售风险基金

8、，推行房屋质量保险等措施，实现商品房预售风险共担，使商品房预购人的权益受损时能够得到及时有效的教助。关键词：商品房预售制度监管Prcsaleofeoll'nt'lcr吐tlresidentialbuilding,鹤awayofcommercialresidentialbundingsale,isale删actbywhichtherealestateen吣pre-sellsthehousetraderco出出删on种ddelversittothebuyers锄adeterminedfutureday锄dthebuyersprepays瓢amotmtof