论我国商品房预售法律制度之完善

《论我国商品房预售法律制度之完善》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、第27卷第10期2014年10月长春理工大学学报（社会科学版）JournalofChangchunUniversityofScienceandTechnology（SocialSciencesEdition）Vol.27No.10Oct.2014论我国商品房预售法律制度之完善张晨晨，唐启光（安徽财经大学，蚌埠，233000）［摘要］近年来，商品房预售作为一种新兴的商品房交易方式，在我国房地产开发市场迅速繁荣发展。商品房预售实现了人们在资金不足的情况下，可以通过分期付款的方式购买商品房的愿望，适应我国的国情。但随着商品房预售

2、市场的日益扩大，由于我国相关法律制度的不健全，导致商品房预售法律制度存在许多弊端，在实践中不断暴露出许多问题。因此有必要对我国现行商品房预售制度进行分析，总结该制度存在的主要弊端，在立足我国基本要求的基础之上，借鉴瑞典、美国商品房制度的经验，提出完善的建议。［关键词］商品房预售；合法权益；第三方机构管理［中图分类号］D922.29［文献标识码］A［作者简介］张晨晨（1990-），女，硕士研究生，研究方向为民商法学。唐启光（1956-），男，硕士，副教授，研究方向为民商法学。一、商品房预售的一般问题（一）商品房预售的概念所谓商品

3、房预售，即房地产开发商与购房者达成一致，约定将尚未竣工的商品房预先出售于购房者，并由购房者预先支付一定数额的定金或一定比例的房价款。商品房预售较成品房买卖的特殊之处，在于商品房预售中的标的为正在建设的、尚未完工结项的、不能立即移交于购房者的商品房。也正因为这一特殊性，实践中极易出现严重侵害购房者合法权益的现象，导致正常的商品房预售市场秩序混乱，一度造成房地产市场风险愈来愈大。（二）商品房预售的性质商品房预售不同于商品房现售，只有在其完工结项并经有关机构验收合格之后，商品房开发商才有权向购房者交付房屋并为其办理所有权登记，实现商

4、品房所有权的转移。商品房预售虽属于不动产买卖的法律范畴，但与一般的不动产买卖相比具有其自身的特殊性。第一，商品房预售合同的标的物即期房，是特定的将来建成的房屋，在合同生效时尚未竣工建成，具有非即时交付性。第二，商品房预售承担较高的风险。商品房预售较商品房现售而言履行周期相对较长。这样长的时间，随时可能会出现一些非可控因素，如国家经济政策的调整和建材价格此起彼伏的波动等等，极大的增加了商品房预售合同中双方当事人的风险。第三，商品房预售具有多重法律关系。商品房预售触及的法律关系非常繁杂，除商品房买卖合同之法律关系外，还包括许多存

5、在与商品房买卖合同之法律关系背后必须存在的法律关系，多重的法律关系和多方的法律主体，直接导致商品房预售所触及的法律关系更加繁杂，致使商品房预售法律制度的完善难上加难。第四，商品房预售具有较强的国家干预性。一直以来，为保障商品房交易市场的秩序与安全，我国关于商品房预售保持较为谨慎的态度，主要是在考虑我国特殊情况的基础之上，借鉴国外相关国家的经验，国家对商品房预售通过积极的规制进行了较多的限制。二、我国商品房预售法律制度的弊端商品房预售制度，对于满足广大人们的住房需求和促进商品房交易市场的发展繁荣发挥着重要作用。但是，在这种繁荣表

6、像的背后也逐渐暴露出许多不堪入目的现象，许多开放商利用其开发的商品房预售，将其变相作为一种长期的融资工具，过分盲目的追求片面的自身经济利益。加之实践中又缺失有效的监管，导致本就复杂无章的商品房预售市场更加紊乱。尽管我国出台了相关的法律法规对其进行制约，但由于法律法规作出的仅是一般性的规定，加之法律的滞后性，在面对实践中复杂多重的法律纠纷时，难以有效的发挥立法者期待的作用。下面对其主要的缺陷进行分析论述。（一）对购房者合法权益保护不力从法律意义层面来看，购房者支付房价款得到的只是一种期待性权利，风险较大，明显处于弱势地位。购房者

7、与开发商的地位失衡，必然导致购房者的合法权益较易受到侵害，单单凭借购房者自身的能力抗拒或避免开发商的侵害行为是很难实现的。一旦双方发生纠纷，购房者作为弱势的一方，其合法权益很难得到有效的法律保障。最关键的是，法律法规关于商品房预售中购房者的合法权益的保护和救济措施也不完善，难以找到法律保护的依据。与此同时，我国目前缺乏相应的监督制度，更加导致开发商违法行为的无所顾虑，变相增大了购房者合法权益受到侵害的几率。（二）商品房预售门槛低，以致恶性扩张我国关于商品房开发商的市场准入采取准则主义，门槛并不高。开发商只要符合法律法规规定的资

8、质条件，可向工商行政管理部门申请设立登记，经审查合格的予以登记并颁发营业执照，授予合法主体资格。可见，我国关于商品房开发商的市场准入条件要求较为单一，无须考察商品房开发商的信用诚信度等相关信息，更没有对其进行跟踪监督与管理。商品房开发商的市场退出，即当商品房开发商不再满足法律