我国商品房预售制度废止探讨

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1、总第629期管理观察2016年10月第30期ManagementObserver下旬出版我国商品房预售制度废止探讨潘大四，腰明亮（浙江警官职业学院，浙江杭州310018）摘要：住房预售制度是上世纪末城镇住房供应量不足、商品房供不应求时期的政策，出发点是通过预售制度放宽对开发商的资金限制，促进行业发展，满足居民的住房需求。经过20年发展，房地产市场基本转变为买方市场，住房空置和待售库存问题已比较严重。并且预售制度暴露出的问题诸如催生房地产价格泡沫、侵害购房人权益、开发商借预售“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金等现象日益严重，局部地区已影响到社会稳定。在房地产市场已发展到充分竞争的条件下，

2、废止住房预售制度有利于行业的优胜劣汰，优化资源配置，规范市场发展。关键词：房地产预售制度住房空置去库存废止中图分类号：D922文献标识码：A房屋预售制度最初施行于1994年，当时宏观经济方发商的资金与房屋持有成本来讲，优化资金的配置效率面是为了拉动内需，在行业发展方面是为了降低房地产这一个理由就有必要实施预售制度（易宪容）。开发的资金进入门槛，促进房地产开发。当时中国经济商品房预售制度在国内房产市场发展初期是作为对起飞初期，资本市场严重发育不足，房地产企业处于起房地产开发商采取的一项扶持政策。是为了降低房地产步阶段，开发商资本规模较小，完全靠开发企业有限的行业的进入门槛，鼓励更多企业

3、进入房地产，以尽快扩自有资金，会严重制约行业发展速度。所以我国的住房大住房供应，满足居民住房需求。以上海为例，房企自预售制度的出发点是为了解决早期城镇商品房严重供不有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年应求的问题，以促进增加住房供应。为16.94％。直到2004年下半年，相关政策要求房地产商品房预售制度形成的标志是1995年1月1日国家开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》，第八届全从20％提高到35％以上。可见，在当时房地产企业的自国人大通过的《城市房地产管理法》及国务院在1998年有资金十分有限，如果没

4、有预售制度、银行贷款等政策发布的《城市房地产开发经营管理条例》等相关配套规制。扶持，我国的房地产市场难以快速发展。住房自有率是国际上考察居民居住条件的一般指标，一、我国商品房预售制度的历史贡献是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。这个指标的变化可以衡量自房屋预商品房预售制度是80年代末期从香港引进来的，它售制度的实施对改善我国居民的住房情况的巨大作用。的基本特点是为开发商早期的融资提供方便。当时由于从施行住房预售制度开始到2005年，我国城镇居民家庭投资资金不足，限制房地产开发的速度，亟需一种制度中，已经购买至少一套住房的家庭占总家庭数的比例达变革突破原有

5、的投资体制，因此商品房预售制度应运而到82.6%（入户调查的数据），住房自有率最高的是浙江，生。开发商可以通过预售制度使商品房在建成之前被售达到91.1%。而同时期我国建设部公布的住宅私有率是出，减少了开发商的资金成本和存货成本，这实质上是81.61%，在一般的欧美国家，他们的住房自有率可能只国家对开发商的政策倾斜；这种制度对开发商的影响是，有60％左右，同期美国的住房自有率是69%，如法国、产品未完工就被售出了，经营风险降低了。单就减少开荷兰和英国的住房自有率分别是55％、50％和70％。·88·中国公共管理中国社科院发布的2016年《社会蓝皮书》显示：商在申请贷款及获得预售款的程

6、序简单，限制较少，信95.4%的受访家庭有住房，19.7%的城镇居民家庭拥有两用审查不严，在遇到开发商资金链断裂或其他严重困难套以上的住房。城镇居民家庭91.2%有房。受访家庭居时会轻易地违约，如跑路。近几年多地发生的房地产企民自有率：95.4%。城镇居民家庭住房自有率：91.2%。业破产或以房产项目为幌子进行诈骗导致的群体事件越家庭有两套以上住房：19.7%，较2013年增加1.1个百来越多，这类事件发生的制度原因基本都指向房屋预售分点。家庭人均建筑面积50平方米，2013年47.3平方米。制度。可见，在10年时间里，我国的房地产业得到了高速我国现阶段的商品房预售制度本质上是开发商

7、销发展。仅仅依靠银行资金是难以维持这么高的发展速度售环节向特定对象的融资行为。银行收到预售房款后直的，房屋预售制度的融资功能支持了这种高速发展（樊接划入开发企业的账户，或者只是为开发商代收。房地雪志、董继华）。但是现在环境已经发生变化，总体上产监管部门在执行预售登记备案时缺乏严密的程序。银全国的房地产市场已经形成买方市场，大量商品房空置，行更无权对开发企业的资质、项目进展、项目数量及质市场已不需要预售制。量缺乏严格监管和法律上的严格约束。这样导致日后当购房