浅谈我国预售商品房再转让制度

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1、浅谈我国预售商品房再转让制度　　摘要：当前我国立法在预售商品房再转让问题上有真空地带。实践中调整预售商品房再转让依赖于一些部门规章和地方的规定，导致相同的法律事实因法律规定缺乏、具体操作流程不统一，产生不同的法律后果。司法的权威性，财产交易的安全性，房地产市场健康发展均受到影响，因此研究预售商品房的转让行为有着重要现实意义的与急迫性。关键词：预售商品房再转让债权让与一、预售商品房再转让的概念、性质、必要性预售商品房再转让是指预购人在与预售人（房产开发商）签订预售合同后，再将其购买的预售房屋转让给第三受让人的交易行为。从字面上分析预售合同中至

2、少涉及预售方和预购方两个主体，那么再转让就应该有弱势预售人的再转让和预购人的再转让，但出于对预购人在合同关系中的天然地位考虑，为降低受让人最终成功获得房屋的风险，同时根据《商品房销售管理办法》第10条规定禁止开发商将房屋一房多卖。在此有必要将再转让行为仅仅限定为预购人的再转让行为。5预售商品房再转让的法律性质实为预售合同中预购人权利的性质。依照预售合同理论，预购人在同预售人签订预售合同后，获得的权利是要求预售人在房屋建成后，将房屋交付并将产权转移给预购人，即对房屋未来所有权的期待权。关于这一点法学上有两种理论：1、认为是一种物权。预购人与开

3、发商签订预购合同后，他享有的是对将来建成房屋的所有权的一种期待。换句话说就是开发商得在房屋竣工后，将房屋交付给预购人，并为他办理产权将所有权转移给预购人。而这种期待权逐步向所有权发展，最终成为所有权，2、认为是债权。这种观点认为预售合同签订后，由于合同的标的（房屋）还未建成，或还未办理初始登记，没有取得产权证，此时预购人期待权的实质是对该房屋未来一定时间内所有权转移于自己的请求权。而此权利的义务主体是特定的即预售人，是典型的相对权，其内容也是要求一定给付，隶属于债权。本文认为应将预购人通过预售合同所享有的权利认定为债权，即上文的第二种观点。

4、二、预售商品房再转让的必要性（一）预售商品房再转让的合法性分析1、预售商品房再转让是“法无禁止即自由”原则的体现。目前，我国没有一部法律性质的文件明文禁止预售商品房的再转让。52、《合同法》允许转让。预售商品房的再转让实则为在不变更合同内容的情况下的合同主体的变更，由预购人将预售合同中的权利义务转让给第三人，第三人享有合同权利并履行义务。那么既然是合同变更的一种就自然应由合同法来调整。（二）预售商品房再转让的合理性分析1、预售商品房再转让是民法意思自治原则和契约自由精神的体现。依据民法中的意思自治原则和契约自由精神，只要双方意思表示真实一致

5、，在不侵犯第三人和公共利益、不违反相关法律法规禁止性规定的前提下，当事人可以自由订立合同，该合同应受法律认可。预售商品房再转让属于平等主体间的民事行为，只要预购方与受让方基于真实意思表示，接协商一致，不违反禁止性法律规定就可以转让，不允许再转让显然有违这两项原则。2、预售商品房再转让是现实的需要。之所以限制预售商品的再转让是因为近期楼市异常火爆，房价高居不下。这种现象已经成为重大的社会问题，有关部门认为这是由于大量的炒房行为造成房价一路飙升，所以采取限制转让。殊不知引起高房价的最根本原因是由于房屋市场的供不应求和公众对于房屋传统消费理念的不

6、科学。现实中有人基于盈利目的，投机炒房，可也有很大部分的人由于失业无力支付房贷、迁居等方方面面的原因需要去转让，若是禁止很有可能使他们陷入困境，那么他们的利益又该如何去保护？53、预售商品房再转让是市场的合理现象。炒房是一种以盈利为目的投机行为，但在市场经济这个大背景下，适度合理的投机行为是应有的现象，就如股票交易一样，也是一种投资行为，能为房地产市场起到融资作用，又为投资者带来收益，且预售商品房其本身的特性就是商品，而商品自然是要自由流通的。我国现在正致力于建设完善的社会主义市场经济体制，允许预售商品房再转让，可以推动市场经济的成熟化发展

7、，完善房地产二级市场的发展。综上所述，预售商品房再转让的存在既合法合理、又适应现实的需要，应允许其自由转让。三、我国预售商品房再转让制度存在的问题以及对再转让制度的建议（一）我国预售商品房再转让制度的法律现状我国现行调控房地产关系的法律法规对商品房预售再转让的价值选择和定位上一直保持谨慎的立法态度，没有直接的立法规范。迄今为止国务院对此仍没有出台任何一个明确的规定。目前对于预售商品房能否转让，实践中的做法差异极大。各部门各地方对预售商品房转让的认识不统一，且出于不同的考虑采取各相迥异的做法，甚至同一地区对于再转让这一相同行为制定出前后不一甚

8、相矛盾的规定，导致我国预售商品房转让市场处于混乱、无序状态。（二）我国预售商品房再转让制度存在的问题5缺乏一个统一性的法律规定。各种规定多以部门规章，地方性法规或规章出现，效力层