长沙一经典地产项目定位营销策划报告

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1、一、长沙概况概况长沙，一座具有悠久历史的文化名城，素有“屈贾之乡”、“楚汉名城”的美称，国务院首批公布的24座历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。1998年又率先成为全国第一批优秀旅游城市。长沙，又是一座具有光荣革命传统的英雄城市，曾有“革命摇篮”的赞誉。黄兴、蔡锷等资产阶级民主革命家以及后来的一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在长沙度过了“风华正茂”的“峥嵘岁月”，勾画了中国革命的宏伟蓝图。当代总理朱容基生于斯、长于斯。这里，从秦汉到明代，或为封藩立国之都，或为郡、州、路、府设治之所。清初，成为省垣；清末，是维新

2、运动和旧民主主义革命的策源地之一；五四运动后，是中国新民主主义革命活动的发祥地之一。现在，是湖南省的省会，全省政治、经济、文化、科教、交通、金融、信息中心。改革开放的大潮，揭开了这座城市向现代化迈进的崭新一页。长沙，我国南方这座美丽的古城，历尽五十年的沧桑巨变，二十载的改革开放，正处于充满生机和活力的时期。今天的长沙，正在改革中发展，在开放中尽泻风流。居民生活长沙市的城镇居民人均可支配收入所达到的水平应该讲是比较高的，2001年达到8704元/人，在35市中排12位，排位比1997年上升2位，远高出长沙市经济总量在全国的排

3、位。现阶段，城镇居民收入的主要来源仍然是工资性收入，工薪阶层仍然是城镇劳动者的主体。与长沙市的经济总量在全国处于中等偏下水平（2001年排22位）不同的是长沙市的平均工资在全国范围内来讲属偏上水平，2001年长沙市在岗职工平均工资为12265元/人，在全国35个直辖市、省会城市、计划单列市中（以下称35市）中列16位，排位比1997年同类指标（职工平均工资）上升8位。比长沙市在岗职工平均工资高的城市基本上都是诸如广州、大连、深圳这样的沿海开放、发达城市，长沙市的平均工资虽与这些经济发达城市有差距，但远不象经济总量、财政收支

4、那样遥不可及。近年来，长沙市在岗职工平均工资一直保持着较快的增长势头，2001年增长幅度达21.00%，在全国高居第5位，如果与1997年的全部职工平均工资相比，2001年工资收入几近翻番，这种态势在全国来讲也比较少见。结合近年来物价的低位运行状况，可以讲，工资的有效增长是长沙市近年来经济发展进入良性循环的重要体现，如果长沙市的整体经济发展势头能够得到保持，职工收入还会有所突破。近三年来，长沙市城镇居民人均可支配收入的增速虽呈小幅减缓的趋势，但相对于其他城市进行横向对比则增长速度并不慢。其消费水平更是快速上升，消费的发展超

5、越了生产的发展，GDP在中国省会城市排名第12位的长沙，所有的消费指标却都名列前茅。2003年，个人消费指数列全国第6位，可见，长沙是一个典型的消费城市。地理位置长沙地处华中腹地，位于东经110°53’~140°15’，北纬27°51’~28°40’之间，扼南北要冲；东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。行政区划和人口：全市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市，共有36个街道办事处，70个建制镇，63个乡（场）。总面积11819平方公里，其中

6、市区面积556.33平方公里，建成区面积115平方公里；总人口576.87万人，其中非农业人口173.69万人，市区人口166.91万人。一、长沙市房地产市场概况A、长沙市房地产简述目前种种迹象表明长沙市的房地产市场已开始止跌回稳，商品房成交量开始有所增长，其直接原因,一是城市居民可支配收入大大增加，有效购买力增强；二是房屋保值增值作用显著，购房者对商品房投资有较高的期望值；三是从政府到市民都有一种改善城市居住条件的强烈愿望，并付诸于实践。从2003年一季度房地产市场成交情况来看，市场各项指标攀升，长沙市房地产市场继续保持

7、增长。这主要体现在以下几个方面：1、商品房批准预售面积持续增长，市场容量进一步扩大。2、商品房成交活跃，销售价格止跌回升。3、二手房成交稳步增长，住宅二级市场逐步开放。4、房地产抵押贷款升势强劲，超前消费理念业已形成。5、房屋产权发证业务量稳步增长。这些现象对于本案的推出无疑是个利好消息，但长沙市今年一季度商品房的均价在2500元左右，就本案的特殊性和售价而言，如此大的体量市场是否能有效的消化。意味在销售策略和业务执行等方面必须推陈出新，让人有耳目一新的感觉和强有力的信心保证以吸引更多的潜在消费者，达到预期的销售目标。B、

8、长沙市商业发展现状长沙自古以来商贸发达，商贾云集，是全国最早的"四大米市"之一，素为江南商品集散中心。改革开放以来，长沙商业发展更为迅速，“东塘百货、友谊商城、阿波罗、中山、晓园等五虎”闹长沙曾经闻名全国商界。年销售过亿元的大型商场10余家，年市场成交额过亿元的大市场10个。目前，长沙已形成火车站、袁家