2010年长沙观音岩项目定位发展报告-新业地产

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1、长沙观音岩项目changshaguanyinyan定位发展报告localizationdevelopmentreport长沙别墅市场发展现状及对比分析第一部分长沙别墅项目地理分布麓山别墅岳麓山公馆汀湘十里卓越蔚蓝海岸长沙玫瑰园山水英伦山庄和记黄埔南山苏迪亚诺静园山庄悦禧国际山庄比华利山长沙橘郡同升湖·白竹水乡绿城青竹园青竹湖畔幸福里早安星城威尼斯城水印山城鹏基诺亚山林汀湘十里水云间樱之谷“黑色”为在售项目“蓝色”为咨询认筹中项目“红色”为即将上市销售项目“绿色”为尾盘消化期项目圣爵菲斯御景龙城双瑞月

2、湖项目长沙别墅项目地理分布麓南板块城市西南，将来极有可能发展成为长沙最为集中的别墅区。绝佳的自然景观资源（原生态）及历史人文背景（文脉）教师、教授、医生以及众多高学历人群构成了该区域。未来还有持续的别墅发展用地，如：白鹤天池900亩地等。长沙顶级别墅或者是豪宅，也将有可能出现在此。麓北板块包括市府板块和麓谷板块，此二者均在岳麓山之北。麓谷高新技术开发区开发以及河西优越的自然人文环境，吸引了大批技术人员进驻，加上河众多教师、医生、公务员、个体老板等具有极大购买力的人群，他们是河西第一批别墅消费人群；长

3、沙市政府的搬迁至此，道路设施逐步完善（尤其是金星大道的贯通），新的城市中心的逐步形成，吸引了一大批别墅项目蜂拥而至。该区域将成为长沙别墅项目竞争最为激烈区域。星沙＆金鹰板块位于长沙城市东北，之所以将这两个板块放在一起，在于两个板块距离非常之近，同时，两个板块承担了东城别墅市场发展的重任。娱乐、文艺、文化界的知名人士，大中型企业中高层管理人员、技术人才，政府官员等，是该地区别墅市场强有力的购买人群。该区域特别是星沙板块的别墅竞争也将同河西板块一样激烈。城南板块该区域是别墅区正在形成期，相对于其他板块，

4、别墅发展较慢，开发量少，也比较分散，没有形成较为集中的区域。植物园、石燕湖生态风景、湖南省森林植物园、天际岭国家森林公园等自然资源是该区域别墅发展的自然基础。长株潭融城的规划，更为别墅市场的发展提供坚实的基础，株洲、湘潭高端人群有望成为城南别墅消费人群。城北板块该区域别墅发展缓慢，是五大板块内目前最为冷清的一个板块，但后劲不可小看。该区域土地已被投资商落入囊中，创远鹅羊山800亩别墅用地，中铁建工集团500亩用地，当代万国城接近千亩用地，加之围绕外商城周边商品用地都极有可能开发别墅项目，此区域将会对

5、麓北板块、星沙金鹰城板块的别墅竞争带来意想不到的冲击。城北无论在经济、环境上相对于都处于劣势，未来形成高档的别墅区前景不太明朗，近一年之内难以形成了鼎立之势。长沙别墅四面开花未形成重点区域，加之城市规模不大，五大板块别墅项目车程距离都市中心大致在30分钟以内，不能形成很好的地理区隔，因此，对项目的基础条件判断及区域判断尤为重要，新业认为未来的竞争将是激烈的板块与板块，然后再是项目与项目的竞争。新业观点:时间开发项目2004年前静园山庄、悦禧国际山庄、同升湖山庄2004年金鹰城·圣爵菲斯、御景龙城、水

6、云间2005年香格里·麓山别墅、樱之谷幸福里、山水英伦山庄、青竹湖畔2006年长沙玫瑰园、星语林·汀湘十里、蔚蓝海岸、威尼斯城、绿城青竹园、岳麓山公馆（预计）、比华利山（预计）、早安星城（预计）、南山·苏迪亚诺（预计）、鹏基诺亚山林（预计）已规划别墅项目长沙橘郡、和记黄埔（望城项目）、月湖项目（金鹰城）创远鹅羊山项目、星月城别墅项目现售时间先后顺序排列从左图表可以看出，长沙别墅市场各项目占地规模近年来面市项目规模不断增大，如近两年内面市的“比华利山”、“绿城青竹园”、“和记黄埔”、“橘郡”、“威尼斯

7、城”等项目占地规模均在1000亩以上，且基本上是外地实力品牌开发商开发。由此，可以看出，未来一段时间内，长沙别墅市场是群雄逐鹿、竞争异常激烈。从左图表可以看出，纯别墅项目容积率基本保持在0.25~0.6之间，以“绿城青竹园”项目容积率为最低达到0.25，以水云间、青竹湖畔两个项目容积率相对较高达到了1.0；其它容积率较高的项目均为混合型物业项目（包括：别墅、洋房及小高层、高层几种物业）。项目名称建筑规划设计风格香格里·麓山别墅地中海风格、现代简约风格星语林·汀湘十里新中式风格比华利山北美风格同升湖·

8、白竹水乡澳洲风格水云间新古典风情威尼斯城北美风情、水印山城北美风情绿城·青竹园北美风情长沙玫瑰园新古典风情山水英伦山庄英伦风情蔚蓝海岸新古典主义的现代地中海风格岳麓山公馆北美风情樱之谷英式风格早安星城北美风情御景龙城无青竹湖畔东南亚风情静园山庄无悦禧国际山庄无鹏基诺亚山林未知星月城未知双瑞月湖项目未知综观整个长沙别墅市场，英伦风格、地中海风格、澳洲风格、新古典主义、现代主义等各种流派的别墅项目层出不穷。项目名称规划设计单位景观设计单位麓山别墅澳大利亚五合国际香港怡景岳