长沙车站北路房地产项目定位报告

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1、车站北路项目定位报告2007年7月项目定位报告目录区域房地产市场分析项目SWOT分析项目核心价值分析项目定位分析销售和经营模式探讨销售价格推想附件报告项目定位报告区域房地产市场分析项目定位报告开福区规划定位：开福区是长沙市面积最大、人口最多的城区，同时开福区可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。根据总体规划原则与要求，结新区城市发展实际与潜力，确定长沙市开福区功能定位为：以房地产业、商贸和旅游、物流为主导产业，兼有行政、商务等多功能的新型生态城区。项目定位报告开福区房地

2、产版块定位：以开福区政府为核心的政府片区；以新世纪新城为核心的新世纪片区；以鹅羊山为核心的鹅羊山片区；以青竹湖为核心的青竹湖外商城片区；以四方坪片区为核心的商务中心及高尚新城。项目定位报告开福区房地产供应情况分析：开福区目前各类可售物业约三十几个，包括广福园经济实用房小区。区内大部分拟建或在建项目的规模非常大，目前最具代表性的项目有金鹰城圣爵菲斯、珠江花城、绿城青竹园、万国城MOMA、威尼斯小城、顺天黄金海岸、创远鹅羊山项目，其中绿城·青竹园占地3000亩、威尼期小城2700亩。由于开福区具备长沙较好的山水资源，

3、因此在房地产产品供应上有别墅、多层住宅和小高层住宅几大门类。2005年以来，开福区又先后新出让一批房地产开发用地，其中有3幅50万平米以上用地。未来开福区房地产供应将持续加大项目定位报告开福区房地产销售情况分析：从今年第一季度长沙市楼市销售面积、销售套数、销售金额的十强排行榜来看，开福区楼盘“来势汹汹”，其中尤以四方坪片区的万煦园威力巨大，从屈于销售面积中的亚军席位，却夺得了“销售金额十强榜”的冠军。另外，如果剔除了经济适用房项目的十强排行榜，万煦园就是连夺三冠（销售面积、销售套数、销售金额之三连冠）。项目定位报

4、告这表明四方坪片区的住房需求极其旺盛一是由于开福区更甚于四方坪片区，由于车站北路和棚屋区的改造进程加快，从而产生许多拆迁房需求。二是由于开福区可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区，为各大房地产开发公司提供了很大的演绎舞台。使得消费者对于北城的认识度加深。三是因为四方坪片区在处于旧城市中心的边沿，位于长沙城东扩的前沿地带，城市城区的发展其首当其冲。四是由于城市化的发展和市政配套设施的不断完善，消费者有北城的“南帝北丐”的消费心理逐渐弱化。随着北城房地产的逐步升温，北城也相

5、应的成为长沙居民置业的又一热点区域。项目定位报告开福区房地产价格分析：区政府附近住宅物业销售价格约在2000元/平米；金鹰城区域住宅价格约在2500——3500元/平米不等；在偏南区域销售价格约在3000元/平米。目前，四方坪片区商品房销售价格在2700----3300元/平米的区间，销售均价约为2800元/平米。项目定位报告占地面积92143㎡总建面积20万㎡总户数1500户容积率2.3绿化率40．5%车位配比1:0.5物业类别多层、小高层、高层、写字楼层数6-17层户型面积（㎡）二房85㎡-96㎡三房110㎡

6、-136㎡四房148㎡-165㎡主力户型三房二厅主力面积110-135㎡竞争个盘分析--万煦园面积区间30--1000㎡商铺价格9000-10000元主力面积30-50㎡物业形态底商、步行街项目经济指标户型定位商业指标项目定位报告销售价格：平均价格：2700元/㎡最高价格：3000元/㎡最低价格：2300元/㎡客户群体：主要来源于国防科大教师、四方坪片区拆迁户、南方航空、湖南省广电中心、私营业主。营销分析：1、主题定位：粹取中国建筑神韵的东方文化社区2、广告：典藏文脉亲切中国3、宣传推广：不连贯，只做节点式宣传4

7、、销售情况：一期已经售完，二期销售率70%左右。项目定位报告占地面积170亩总建面积12.26万㎡总户数792户容积率1．83绿化率65．33%车位配比1：1物业类别多层、小高层层数1栋12、3栋17层竞争个盘分析—左岸春天户型面积（㎡）比例（%）二房90-11025%三房110-12840%四房140左右21%复式180-20010%错层200-2404%主力户型三房主力面积110-140项目经济指标户型定位项目定位报告销售价格：平均价格：3300元/㎡最低价格：3000元/㎡客户群体：主要是湖南省广电中心、国

8、防科大、南方航空的高收入人群和私营业主。营销分析：1、主题定位：法式尊邸·人文世家2、广告：左岸三期水景呈现尚品居3、宣传推广：由于前期负面影响太多，所以不做任何宣传推广。4、销售情况：一期已经售完；二期销售90%；三期五月底已开盘。项目定位报告占地面积9781㎡总建面积3.63万㎡总户数512户容积率6绿化率32%车位配比1:0.45物业类别高层商住楼层数28、29层户