昆明市芳华园房地产项目策划报告

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1、昆明市芳华园房地产项目策划摘要房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，2010年，由于政府出台了一系列抑制房地产投资过热的调控措施，预计房地产将发生结构转变。但就整个房地产发展的现状来看，房地产仍然处在一个快速发展的时期。项目策划是房地产开发的重要环节，策划的可行性及有效性对项目开发具有重要意义。房地产项目策划包括项目开发条件分析、项目环境分析、项目的市场定位、项目方案策划、项目营销方案等。该报告是对昆明市芳华园房地产项目进行策划分析。关键词项目开发、策划报告、房地产TheRealEstateProjectPlanningOfKunmin

2、gFanghuayuanABSTRACTRealestatehasbecomeapillarindustrytopromoteeconomicgrowth，in2010,theGovernmentintroducedaseriesofinhibitorycontrolmeasuresoverheatedrealestateinvestment,realestateisexpectedtostructuralchangeswilloccur.However,thecurrentsituationoftheentirerealestatede

3、velopment,realestateisstillinaperiodofrapiddevelopment.Projectplanningisanimportantpartofrealestatedevelopment,feasibilityandeffectivenessofplanningontheprojectdevelopmentisimportant.Realestateprojectdevelopmentplanning,includinganalysisofconditionsoftheprojectenvironment

4、alanalysis,theproject'smarketpositioning,projectprogramplanning,projectmarketingprograms.ThereportisaprojectofKunmingfanghuayuanrealestateplanninganalysis.Keywordsprojectplanningrealestateprojectdevelopment目录1、项目基本开发条件分析11.1项目基本情况11.2项目模式与合作方式11.3项目周边环境情况1191.4项目市场研究21.5对

5、手楼盘分析42、项目环境分析62.1地块环境条件62.2周围交通条件72.3配套设施72.4SWOT分析73、项目的市场定位93.1项目形象定位93.2项目市场细分93.3目标市场103.4项目市场定位114、项目方案策划114.1产品分析114.2规划设计124.3项目技术经济指标155、项目营销方案155.1战略策划155.2广告策划166、评估结论171、项目基本开发条件分析1.1项目基本情况本项目位于昆明市北市区，占地约12.2519万㎡，开发项目定位为中高档住宅小区，设计居住户数约2000户。地块场地平整，交通条件较好，生活方便

6、，配套设施较齐全。场地北侧为70年代建造的6～7层住宅；东侧、南侧为现代城市商业区；西侧为新建住宅，住宅层数12～16层。1.2项目模式与合作方式本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅部分全部销售，写字楼，商铺和车位部分全部租赁，20年后转售。1.3项目周边环境情况北市区，10余年的地产开发建设，这里已然成为了各品牌商家竞相进驻的“黄金宝地”。从最初的江东花城·碧水云天到现在的欣都龙城；从最初的单一居住产品，到现在大型商业体的陆续投入使用，再加上政府公共配套资源的陆续建设，都给北市区的居住及商业氛围骤然之间呈现了量变至质变的飞跃。

7、写字楼、酒楼、健身中心等满足区域商务需求的配套陆续完善，而电影院、书城、娱乐城、餐饮等满足居民购物、娱乐、消遣的休闲区也已逐渐形成气候。19从目前发展趋势来看，北市区商业目前处于从社区商业向商业中心过渡阶段，商铺一楼均价已接近10000元/m2，从销售价格的走势来看，该区域的商业已初具雏形。而北市区一部分住宅密度较高，容积率达到4，房源较多。从这些基本情况来看，随着轻轨一号线建于此地的利好消息传开，该片区今后的楼盘价格均会处于一个上升期。1.4项目市场研究1.4.1昆明市房地产市场走势分析（宏观）从2004年开始昆明市的商品房市场已经开始

8、显现出了很大的优势，施工面积也逐年增加，投资力度也加强了，并且商品用房的销售情况也非常好，市民对于住宅的需求量也看出商品房开始逐渐走向理性和成熟。受2008年全球经济危机的影响，许多购房者的刚