昆明市金枫叶楼盘房地产项目策划报告.doc

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1、昆明市金枫叶楼盘房地产项目策划报告一．房地产项目市场调查市场预期回暖经过2005年比较充分的市场调整后，我们认为2006年房地产行业的整体环境将好于市场原来的预期，加上人民币升值概念股仍然很可能得到市场追捧，所以一些主要房地产上市公司存在着投资机会，主要依据有以下几个方面。政策预期日益明朗从管理层对整体经济调控的思路以及各地政府具体执行态度判断，我们认为房地产市场的政策预期已经比较明朗，商品房房价高低和涨幅大小并不是行业调控首先关注的目标，土地资源的管理和金融风险的防范才是管理层首先考虑的问题，因此房地产市场出现幅度较大的变化是不利于管理层上述战

2、略意图的实现。高房价仍存在一定基础尽管近年来商品房开发速度很快，但目前居民住房问题的解决还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。一般情况下这部分住宅购置成本极低，当房价上涨时，这部分住宅的市场价值就随之上升。我们认为这部分物业升值带来的示范效应和提供的财富效应也是目前房地产市场投资需求高比例的主要原因之一。因此我们的结论是:房价上涨和高房价使社会上很多阶层获益，尤其是使一些原来通过各种途经获得较多住房的居民从房价上涨过程中获益。真正受到“高房价”影响的阶层主要为失业人员、低收入阶层和城镇新进入者，所以我们认为管理层将更可能采用以“经济适用房”为核心

3、的低收入住房保障体系来缓解他们的住房压力。●居民住房私有化比例已达59．3％●预购房以经济适用房和商品房为主●居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主●25－34岁的人占购房人群的36％●预购面积以80－100平方米的需求量最高●主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元间●工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军2006昆明房地产展望昆明今年将有众多房地产项目亮相；缤纷的舞台在展开，如果把它看成是场战斗的话，我更愿意用建设特色型居住城市的市场进程来形容。自古以来，人们辛勤劳作，用打趣的说法是“为衣食”，这个是老说

4、法了；到21世纪，这个名词具体化起来，记得听老辈人说，“单车、三门柜、收音机、手表”曾经是20世纪60、70年代年轻人讨老婆必需的“四大件”，能有这些装备的，生活自然不差，这足见当时在我们纯洁爱情下的物质标准是怎样的；而现在，言及婚事则不得不提到房子！是因为现如今“四大件”起了更大的变化？当然不是，虽然房屋被纳入现代四大件的范畴，但是，现在我们买个房子不容易啊！对于想买房的人来说，牵涉到的方面太多了。与其说政府、房地产商更看重房地产的发展与方向，不如说买房者比他们抱有更迫切的期盼。从政府的角度来说，作为一个扶持、把握房地产行业发展的宏观调控者

5、，长时间以来在政策上给予了房地产行业发展很多的支持。2005年，国八条管制出台；昆明，从商品房买卖144平米为分界、以银行贷款利率来调整、设定二手房交易税率等措施，让诸如调整房屋输出量与面积的关系、减少不良信贷、控制二手房过度炒作与投机交易行为等情况的大幅改善成为可能；在土地管理、建设工程质量管理等众多方面也有不同动作。在此基础上，昆明房地产行业应对“走弯路”的措施逐步完善，保障了昆明房地产的良性发展势头。昆明的房地产商是坚强的。有人形容2005年是昆明楼市急转直下的转折，或许还会发生像沿海城市“高台跳水”一般的情况。事实证明，昆明房屋交易价格

6、并没有“溢出”，开发与建设的环境决定了昆明房地产未来的发展之路。消费者被以前所未有的高度冠以“上帝”的头衔，代表着开发商与消费者之间的联系更加紧密，真正供求关系的高度对接成为可能。但是，我们同时也要警惕，坚决不让那么一丁点的“卖方思想”来颠覆得来不易的“对话平台”。作为营销团队，直面一线市场，一直在开发商与顾客之间寻找平衡及肯定的评价；这是个头痛的问题。有意识的团队站出来！用更高标准的眼光，按照市场需求原则，提供给产品开发以贴切的建设性意见；用更好的服务，用更真诚的姿态，不要再放开与顾客间“最美的状态”。刚刚举行不久的城市房地产经纪行业规范管

7、理会议，将行业自律问题再次推向另一高度。二、规划设计理念休闲注重自然、舒适、随意、自由，空间布局当然不能呆板。“金枫叶楼盘”的总体规划打破了普通住宅规整、呆板的传统布局方式，外围建筑布局相对规整，中心区域建筑则顺应地形而建，因景观特点进行灵活布局，散而不乱。每个组团以一种自然的形态生长延续，形成多变的组合和丰富的空间，体现整体景观的多样之美和错落之美。看似没有规律的布局，恰好成就了建筑与自然景观、人文环境浑然天成的自然和谐之美。三、景观设计特点从人性关怀出发，以个性舒适为主，根据不同的院落组合形成各具特色的景观设计，最大程度的保证空间的轻盈、灵动

8、、通透，让人行走其中，感受到自然、轻松、休闲的氛围。沿南北朝向依地势的高低布置了一系列的水体景观，形成各种湖泊、溪流、浅滩，而公寓单元之