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1、1996年第12期中国房地产周期研究何国钊曹振良李晟(南开大学经济研究所)房地产在中国真正作为一个产业来发展,始于80年代初,短短十几年已取得了巨大成就,并成为我国当前和今后一个时期新的经济增长点。但是,房地产在我国一开始就呈现起伏波动,尤其是进入90年代波动更为明显。那么,这种波动是否存在周期性?它与宏观经济周期又是什么关系?本文试图探讨这些问题。一、中国房地产周期实证分析对周期的描述通常采用价格指标,但是,房地产业在我国发展很不成熟,还没有建立产值指标体系。我们选择了商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积,实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地
2、产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标。我们认为,这些指标的选择是科学的,能较准确地反映房地产发展的轨迹。这是因为:(1)指标较多,并且各个景气指标与周期波动有直接联系,比单个指标更能综合反映房地产周期波动的强度;(2)较多的选用了物量指标,相对价值指标来说,更能反映房地产业发展的真实情况;(3)既选用了房地产投资指标,也选用了竣工指标,这有利于克服房地产生产周期长,在投入产出方面时滞过大的偏误;(4)这些指标的时间序列数据较齐全,从1978年至今一直有口径一致的记录,便于进行周期波动的分析。需要说明的是,由于我国现阶段房地产中最重要的是住宅业,它的发展大致可以反映整个
3、房地产发展状况,故所选指标中住宅方面的偏多。在选定了指标之后,我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动,利用景气循环法对各项指标进行分析,并综合其图形。最后,利用扩散指数的计算方法,就得到中国房地产周期图(见图1)。从图1可看出,中国房地产经济存在明显的周期波动的特点。按照“V”分法,在1984年达到了我国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮;此后房地产业逐渐衰退,到1987年跌入低谷;1988年又达到房地产业发展的第二个高潮;好景不长,1989年再次跌入低谷;此后逐渐复苏,并在1992年达到第三次高潮;从1993年下半年开始又走向低谷。在对图形分析的基础上,我们还可以
4、把房地产业的周期波动状况分成五个区:即过冷区(0①5、年是萧条转折点;处于景气上转点的年份是1983年上半年、1988年上半年和1990年上半年;处于景气下转点的年份是1986年下半年、1989年下半年和1993年下半年。从图中还可以看出,我国房地产业发展至今,1984、1992年处于过热状态;1988年尽管有较快发展,但并不过热(DIt=0175);1981、1987、1989以及1993年底均进入过冷区;此外,处于冷区的年份有1982、1996年;处于适度区的年份图1中国房地产周期图是1983、1985、1988、1990年。二、我国房地产周期的特点及其与宏观经济周期的关系从运动轨迹来看,中国房地产周期与海外相比有独特的
6、波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动,与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致;日本房地产基本是7年一次周期;香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期;台湾房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年。以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6-7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年,是介于基钦周期(2-3年)和朱格拉周期(6-7年)之间的一种新周期,具有独特的波长。①那么,房地产周期与宏观经济周期究竟是什么关系?有的同志认为两者完全一致。如果真是这样,单独研究房地产周期意义就不大或完全没有必要了。其实,从整体来
7、说,一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系、波长大体一致。如在我国两者的周期大致都是4-5年(后面还将论及)。但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致。一般来说,房地产的复苏、萧条期滞后,而繁荣、衰退期超前。研究这种差别,不仅有理论意义,更重要的是在实践中,投资者和国家宏观调控可通过两者波动的时差进行决策,即可根据房地产的波动来分析预示宏观经济的走势,亦可根据宏观经济的走势,预测房地产的发展趋势。从复苏阶段看,尽管房地产是基础性和先导性产业,但由于产品价值大,耗用资金多,生产周期长,并且是非工厂化单件设计单件生
