中国房地产周期波动研究

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1、中国房地产周期波动研究改革开放以来，伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏──繁荣──衰退──复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对改革开放以来中国房地产周期波动进行研究，重点探讨以深圳为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济周期进行比较，最后分析影响中国房

2、地产周期波动的主要因素。一、改革开放以来中国房地产业的波动周期从历史角度来观察，改革开放以来中国房地产业重新得到恢复和快速发展。以深圳等经济特区从1980年率先征收土地使用费开始，到1987年开始有偿出让土地使用权等一系列改革探索，中国地产市场得到逐渐恢复和发展，在土地一级市场和二级市场上土地使用权出让、转让、出租、抵押的规模越来越大，推动了土地市场的发育程度与发展趋势。与此同时，随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房开发施工面积、竣工面积和销售面积大幅提

3、高。此外，伴随房地产市场规模增强，房地产交易管理制度逐渐确立，房地产中介服务体系不断发育，房地产法规也逐渐完备，房地产市场化程度日益提高，房地产市场体系初步形成。当然，在中国房地产业快速发展过程中，特别是在1992年全国性房地产投资开发热中，也出现了一些消极问题，一是开发失控、无序发展，导致资源严重浪费，国有资产大量流失。二是在房地产热中出现炒作地皮、炒作项目等投机行为，导致房价居高不下，形成房地产泡沫。三是无视规划、违规拆迁、过度开发，导致城市环境恶化、社会不稳定因素增加、文化特质逐渐消失。对于改革开放以来中国房地产经济的波动

4、周期，目前主要有三种较具代表性的观点：（1）根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即1979年－1985年为复苏期，1986年－1991年为增长期，1992年－1993年高速增长期，1994－1995年宏观调控期。（2）用年商品房销售面积来刻划中国不动产供给与需求相互作用而产生的波动状况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。按此分析，1986年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即1986年－1991年持续6年的周期，以及1

5、992年以来到1995年的半个周期。（3）选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等8项指标，通过各个指标的环比增长率给出各单项指标的周期波动，然后利用景气循环法对各指标进行分析，并综合各指标的单个图形，最后利用扩散指数计算方法，从而得到中国房地产周期波动形态（见图1）。按此分析，把1981年以来的中国房地产周期划分为3个，即1981年－1986年为第一个周期，1987年－1989年为第二个周期，1990年以后为第三个周期

6、。其中1984年、1992年为景气分割点，1987年、1989年萧条转折点。处于景气上转点的年份为1983年上半年、1988年的上半年、1990年的上半年，处于景气下转点的年份是1986年的下半年、1989年下半年和1993年下半年。图1中国房地产周期波动（资料何国钊、曹振良、李晟，中国房地产周期研究，《经济研究》1996年第12期）本文认为，从经济周期理论角度对中国房地产周期波动进行实证分析与研究非常必要，特别是采用多项指标合成方法探寻中国房地产周期波动的运行轨迹更为合理。与此同时，也应看到目前在用这种方法时还存在一些问题。一

7、是受现有房地产数据及资料的限制，可能会影响到对房地产周期波动景气指标的合理选择；二是由于改革开放以来中国房地产业的发展历程才刚刚起步，不但因房地产经济运行时间较短而影响其周期划分，而且还因为房地产业在不同地区存在较大的发展差异和不平衡性，也会对中国房地产周期波动的研究带来影响。因此，本文在对中国房地产周期进行研究时，主要集中在对房地产业发展较快的深圳来展开；在对作为产业背景的中国房地产周期波动进行划分时，则参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点来展开。按此标准，改革开放以来中国房地产经济运行经历了以下

8、周期波动：周期一：1978年－1986年。随着经济改革和对外开放在全国推行，特别是引进外资数量逐渐增加，以及非全民所有制的乡镇企业不断崛起，加之在全民所有制企业中进行以承包制为主要内容的早期改革，在实践中不断出现对由各类房产（如厂房、住宅等）和地产（主要是城市土