房地产经济周期波动研究

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1、房地产经济周期波动研究摘 要:本文从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。本文对国内外经济学界在房地产经济周期领域展开的研究进行梳理,并探讨了在研究中存在的问题和需拓展的方向。本文将文献综述分成两部分,一部分是国外房地产经济周期研究综述;另一部分是国内房地产经济周期研究综述。关键词:房地产、周期、影响因素、解决对策一、房地产经济周期影响因素分析影响房地产市场的因素有很多.首先,  房地产经济周期波动研究摘 要:本文从房地产经济周期的角度出发,分

2、析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。本文对国内外经济学界在房地产经济周期领域展开的研究进行梳理,并探讨了在研究中存在的问题和需拓展的方向。本文将文献综述分成两部分,一部分是国外房地产经济周期研究综述;另一部分是国内房地产经济周期研究综述。关键词:房地产、周期、影响因素、解决对策一、房地产经济周期影响因素分析影响房地产市场的因素有很多.首先,宏观经济的整体运行情况与房地产的发展往往呈现出正相关性,即当宏观经济运行良好,社会总财富持续增加,人均收入不断增加的情况下,经常伴随

3、着房地产的蓬勃发展。同时房地产的发展又直接促进了经济的良好发展。而当经济处于不景气的时候,房地产行业往往遭受沉重打击,房地产泡沫的破灭,也会影响到经济发展的全局。经济发展的情况可作为房地产发展的一个重要参考标准,当经济处于不景气的时期,而房地产却异常繁荣,就有可能是危机爆发的前兆。其次,房地产的发展从根本上说是为了满足人们居住的需求,而城市化进程又可以使大量的农村剩余劳动力涌入城市,从而造成了对房屋的需求。我国正处在城市化高速发展的时期,每年大量进程农民工、大学毕业生进入城市,从而带动了房地产的繁荣。再次,从历史看,政策包括财政政策、税收

4、政策、信贷政策、货币政策等对房地产的影响很大。当国家出台支持政策时,往往能迎来房地产发展的高峰;当国家收紧银根,房地产受到的冲击又是最大的,考察房地产的经济周期要看清楚政策的调控力度。同时,房地产的需求主要表现在两方面,一是人们的住房需求,即所谓的刚性需求;一是人们的投资需求。而供给也主要表现在两个方面,一是私人部门开发的商品房,一是政府投资兴建的保障住房。从住房需求看,当一个国家的人口结构呈年轻化时,需求比较旺盛,而处于人口老龄化的社会,需求相对较少;对于投资需求,我们主要从房屋的价值与价格的关系来进行说明,当人们普遍感到房子的价格低于

5、价值,而未来存在升值预期时,人们购买住房用来投资的意愿比较强烈。从供给角度来看,开发商的供给受到了建设成本,经济情况、未来预期、资金充裕度等多方面的因素影响。当房地产价格急剧攀升时,往往是由于供需矛盾比较突出,我们一方面尽量保障人们的住房需求,另一方面又要加大供给力度,从而抑制房价过快上涨。最后,房地产的周期还受到城市规划和房屋使用寿命的影响,如果城市规划不合理或没有一个统一的规划,房屋经常性拆除或房屋使用寿命不长,最终结果是虽然耗费来大量的生产资料,但房屋的存量并没有得到同等程度的增加。虽然表面现象是到处在兴建房子,但供给量没有相应的增

6、加,从而造成了房地产市场虚假的繁荣。二、中国房地产周期波动的主要影响因素分析在房地产周期波动中,房地产投资是一个十分重要的内生因素。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说,投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。对处于转轨时期的中国来说,政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者,同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来,政府行为的确立与变动,也就成为影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中,由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为,对房地产经济波动的形成与传导产生

7、了重要影响。三、保证我国房地产市场健康发展的对策一)改革住房税费政策,通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来,国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策,清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费,有效地减轻了居民购买或换购住宅的负担。二)研究保障房政策,抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨,防止房产泡沫的出现,主要办法还是大规模地推出保障房。如果大规模建设保障房等政策付诸实施,房价持续上涨的空间就会被抑制。三)强化土地资源管理,控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,控制一些城

8、市地价过高。在土地市场上形成地价的看跌预期。四)中央银行适时调控,能够抑制房产泡沫的快速产生。中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点,使用多种金融工具收紧M2。我国房地产行业的开发资金6

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