经济周期原理与房地产市场波动趋势

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1、经济周期与房地产市场波动——互动与演化浙江大学房地产研究中心主任教授博士生导师贾生华博士一.经济周期与波动的基本原理经济周期就是总体经济活动水平扩张和收缩有规律的交替过程。一般随经济增长率的变化表现为繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段。在现代市场经济中，经济周期是客观存在的。经济学家致力于研究和揭示经济周期的规律，形成了很多学说。马克思周期理论：经济周期和经济危机由社会生产关系决定，经济周期是资本主义历史暂时性和局限性的表现。西方经济周期理论：脱离生产关系范式，以自然、政治、技术、心理、人性等经济体系外部因素，一些

2、学派即使从经济体系内部认识问题，充其量也只是归结为市场缺陷。2021/7/152浙江大学教授博导贾生华博士jsh@zju.edu.cn经济周期产生的原因外因说：创新理论（熊彼特），政治因素理论（卡莱斯基），“实际经济冲击”周期理论（米契尔）内因说：经济制度危机理论（马克思），有效需求不足理论（凯恩斯）混合作用说：经济周期产生的原因是多方面的，是外因和内因共同作用的结果。有效需求不足论由凯恩斯提出。凯恩斯批驳了萨伊定律，认为资本主义经济也有危机，其原因在于有效需求不足，包括投资需求不足和消费需求不足，而有效需求不

3、足是由于存在三个基本心理规律决定的。第一，边际消费倾向递减。他认为由于人们天生就有爱好储蓄的心理倾向，而消费在短期内是相对稳定的，因此，边际消费倾向随着收入增加有递减的趋势，这就必然引起对消费需求的不足。第二，资本边际效率递减。所谓资本边际效率实质是预期的利润率。它取决于资本供给价格与资本预期收益，与前者成反比与后者成正比。在凯恩斯看来，随资本的增加，资本预期的收益从长期看有下降的趋势。因此，资本边际效率递减从而抑制资本家投资的积极性。第三，流动偏好。流动偏好又称灵活偏好，是指人们总想保存一定量的、方便使用的现

4、钱，以便应付日常开支、意外开支和投机活动的需要。所以，凯恩斯在《通论》中号召家庭妇女上街采购，为经济复苏做贡献。他甚至提出，政府可以把黄金埋在废弃的矿井里，然后让企业投资开采。2021/7/153浙江大学教授博导贾生华博士jsh@zju.edu.cn经济周期产生的原理在国民经济循环中，消费和储蓄行为比较稳定，投资活动的变化较大。1、乘数原理：投资的变化会引起国民收入数倍的变化。2、加速原理：收入的变化会引起投资数倍的变化。事实上，经济周期是原因十分复杂，政府政策、外部干扰等都会导致经济波动。2021/7/154

5、浙江大学教授博导贾生华博士jsh@zju.edu.cn经济周期与宏观经济政策针对经济周期波动过程中资源浪费可能导致的经济危机，西方国家普遍采取“逆风行事”原则进行宏观调控，周期性地采取紧缩和扩张的财政政策和货币政策。2021/7/155浙江大学教授博导贾生华博士jsh@zju.edu.cn二.房地产周期的特点及其与国民经济周期的关系：理论分析与国际经验2021/7/156浙江大学教授博导贾生华博士jsh@zju.edu.cn房地产周期的概念、测度与分类房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产

6、是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。测量指标：空置率周期（Prichett,1984)、价格周期(彭建文，张金鹗，1999）、投资回报率周期(Kaiseretal.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。房地产周期分类：房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。2021/7/157浙江大学教授博导贾生华博士jsh@zju.edu.cn香港的房地产泡沫由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人

7、习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存

8、在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。