房地产经济周期波动因素研究

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1、房地产经济周期波动因素研究摘要：房地产经济周期分为复苏、繁朵、危机与萧条叫个时期，每一个吋期都房地产经济的状态都介所不同。而造成房地产经济周期波动的原因笈杂，可以分为组接W索与间接因索，其中盥接W索足供需关系的变化以及问接因索钮拈宏观经济、人口红利、土地政策、固定资产投资等。现文章主耍针对房地产经济堝期波动影响因紊进行研宂。关键词：房地产经济：周期波动：影响因索房地产行业是国民经济的支柱，对于我国经济的发展起若至关承要的作用，在房地产行业发展过程中不可避免的会出现规模扩张过度、价格上涨过快、产业运行周

2、期波动明品等-•系列情况。为丫保i•正房地产经济饨谈发展，对房地产经济周期波动影响因索，不仅仅对我国房地产行业的可持续发展有着琅大的意义,更力琅耍的足对迷设社会主义和谐社会葙•卷眾耍的作用，一、房地产经济燭期房地产经济闹期与迮通经济周期的表现形式相同.分为复苏、繁泶、危机与黹条四个吋期.毎一个时期都房地产经济的状态都有所不同。第一，房地产的复苏阶段经历的时间较长.在炱苏的初期供给大于葙求.房价与租金价格水平较低，楼价开始逐渐回酸.但房地产投资活动停滞，投机荇鲜符。复苏中期房地产筘求增多，现楼购买齐增多

3、，房塚销虽增多，建筑成本与楼价逐渐增加，少逭投机荇出现［1］。岌苏阶段后期房地产经济开始逐渐岌苏。金融贷款机构与房地产投资机构逐渐增加对房地产的投资，并且带动相关行业一同进入房地产行业投资。楼价、租金上涨.庑地产帘场交舄数最稳步上升，同吋带动了K上下链条的发展。第二，房地产在经历了复苏阶段后•将进入繁朵阶段.这一阶段的持续吋间较短，变化趋势呈现力繁朵前期宏观经济发屐，经济环境改毪，房地产消费浠水逐渐增多，房地产经济步入繁荣时期，市场交易贵增加，价格持续华斤，现楼价格逐渐超出楼花价格。在紧荣阶段中期房地

4、产投机冇大举接入，政府出台一系列政策对炒楼行为进行约來。在繁荥阶段的鼎盛吋期楼价持续处于上涨阶段，部分自川购楼芥推出市场，投机芥资金继续撑住，房地产空罟率重新回升。后期阶段政府政策效泶显现，房地产投资数虽减少，投资总贷持续K降，房地产价格回落，房地产泡沫而临蒌缩［2］。第三，房地产袞退阶段。自用购楼者被排挤在外，仅依勘投机齐资金独立支撑，房地产行业即将迎来袞退》这一时期交易价格与交易证均逐渐减少.房地产中s率进••步增加。鉴于房地产投资风险大，这-•时期的投资总显扱菸减少.新开发动工项n逐渐减少，中期

5、，房地产价格持续下跌.投资S持续减少.己逑项口甚至出现停工。后期，房地产企业利润缩水，投资项口减少，失业人数增加。第四，房地产黹条阶段。在经历丫吋间较短的袞退阶段后房地产将进入黹条阶段。这•阶段历经吋间相对较长9在初期政府实施的政策调订将持续发挥作用，房地产价格加速卜'跌，个别楼价甚莖跌破建造成本，市场交易货减少：箫条阶段屮期在价格大福下降与成交觉蒌缩的悄况下庑地产纠纷持续出现：后期.伴随卷宏观经济的收紧.房地产整休水平加琅下滑.泡沫被挤压.庑地，开发成本与政策蒞求逐渐恢梃至政策水肀，房价波动取向平稳

6、。政府开始使用减税等政策來刺激房地产经济速度，二、房地产经济周期波动影响因素（•〉影响房地产经济周期波动的冉接闪衮。房地产市场的供离变化足影响房地产经济周期波动敁冉接的原因。主耍影响机制为如市场中房地产供大于求，则房地产经济紧缩：供小于求则房地产市场扩张，从房地产经济的供给主休來分析，囲定资产投资与囡氏经济发展之M存在卷密切的联系。庑地产投资周期、庑地产经济周期与闲民经济状态之叫存在卷紧密的联系。因此，深入了解并准确把捉房地产投资闹期对消费者与房地产企、Ik都是十分关键的［3］，从国际经验米看.发达国

7、家房地产投资占据GDP比例的4%-6%左右，相对來说，发展中W家的变动范囤钯大。中W在房地产行业飞速发展的状态下房地产投资占裾固定资产投资比例的20%,占据了GDP的10%/£右。滿求在经济学中足十分逭戏的，如果国家对房地产的调控可以正确把握盂求的规伴并U从根源上影响盅求，则可以对房地产市场进行史加有效的调节，并且缓解房地产价格扭曲的怡况。然而经济学肴提出，房地产耑求与;R•他-般尚品葙求不同，无法赛用其他蒗求体系來进行预估。在阴地产耑求屮可以报裾泊费者的自标将K分为消费耑求与投机炁求。调斉研宂数据指

8、出.3前我围苈地产消费笟求的弹性相对于投资苽求要史小。这就代丧箱政府在制定政策的吋候可以报据不同类别的苽求叔针对性的进行调控。（二）影响房地产经济阁期波动的间接W素。I.宏观经济W索。我国格体的宏观经济环境打可能会对房地产的供给与潘求双方产生影响。如岡家经济环境处于不岽气的状态下，政府会根扼市场环境出台扩张性政策，通过拉动内离來稳住房地产经济，进而拉动国民经济发展。当国家经济环境过度活跃，政府会根裾市场状态出台紧缩性政策來降低耑求进而抑制房地产市场发展.