住房租赁市场租金的影响因素分析

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1、华中科技大学硕士学位论文2)发展住房租赁市场，促进家庭消费结构的合理,避免住房消费的不合理膨胀,提高居民的生活幸福指数。3)通过政策激励、限制，将大量闲置住房利用起来，激活存量房市场,促进房地产二三级市场联动。1.2文献综述1.2.1国外研究现状外国很久以前就有房屋租赁市场，相比而言，我国的房屋租赁市场发展的较晚。上海房地产科学研究院的崔光灿直接把外国的住房租赁市场发展历程分为三个阶段。一，政府对租赁市场干预的很少，市场极为混乱的自由租赁市场阶段。二，公共租赁政策实施阶段。上世纪初，两次世界大战以后，大量的

2、住房毁损，大量军人的复员，随着城市化水平的加快和提高，许多国家出现了不同程度的住房紧缺问题，为解决房荒问题，各国政府积极采取宏观调控政策。三：自由租赁与公有租赁并行阶段。随着住房需求的增加，政府的负担加重，为解决这一新的问题，各国政府都注重发挥住房租赁市场的作用，鼓励租赁市场的自由发展、自由竞争。国外（Park，1998)在其论文中强调住房是社会发展过程中一个重要的方面，它不仅是一个栖息地，也影响着社会的其他资源，尤其是影响着居民的消费模式和家庭收入，而政府在住房政策方面就起着至关重要的作用。（Fiadzo

3、，2001)认为，在发展中国家，往往缺乏住房数量以及住房质量上的数据统计，他通过1997年CWIQ（核心福利指数问卷）的数据显示出以下指数为大部分家庭成员有关住房的需求焦点，包括建屋的材料，家用的能源，水源的质量，卫生系统，以及周边环境（包括住房较可饮用水源、超市、公共交通站、学校以及医院的距离）。政府可以通过以上指数来衡量社会有关住房方面的福利，并因此做出相应措施。（Keivani&Werna，2001）认为，在发展中国家，低收入阶层的住房问题是否应该由私人市场来实现取决于每个国家和城市的具体环境以及当地

4、住房机构的特点。尽管私人市场可以满足城市大部分居民的住房需求，但是对于低收入阶层来说，更多的应该依靠官方和非2万方数据华中科技大学硕士学位论文官方住宅机构共同制定策略来实现。（Jacob，2004)指出，政府通过提供公共住房或者采用发放住房券的形式给予在私人市场上购房者以补贴，而住房的拥有与否又关系到下一代的教育问题，那些拥有了住房的学生将比没有住房的学生有更大的成就。1.2.2国内研究现状近年来，随着住房问题的日渐突出，政府意识到房地产市场问题的严重性，发展住房租赁市场提上日程。盛雷、谢青(2006)、胡

5、昊(2005)等学者倡导发展租赁住房市场，补充完善住房保障制度；纪瑞朴提出要效仿发达国家的住房租赁市场管理制度、激励租赁房源的供给、管制住房租赁价格等建议；周达(2010)探究了农民工的住房需求问题，他提出通过分析城市移民住房需求的特点，计算了每年新增城市移民住房需求的规模，提出政府应该多方面筹措资金加大对城市移民保障性住房的建设、供应力度，给城市移民享受保障性住房提供优惠政策。杨文华、谭术魁(2011)利用调查问卷实证分析揭示出，金钱影响、住房改善、工作生活便利性、获取过程以及小区环境等是影响农民工公租房

6、需求意愿的主要因素，并提出公租房租金要适应收入，规划布局要均衡，配套设施要跟进等建议。杨文华(2011)在对湖北省武汉市368个农民工调研数据进行统计分析的基础上，通过运用Logistic模型进行实证分析，结果表明：厨房，独立卫生间，互联网网络，有线电视，管道天然气，公交，幼儿园，小学，超市，银行，社区医疗站和农贸市场等因素与农民工公租房的需求度具有较大的影响。目前国内对保障性住房的研究还是主要集中在宏观层面上，因此非常有必要从微观层面（家庭）去研究居民对保障性住房一块的真实需求。杨玲(2011)认为在住房

7、保障方式上应采取多元化的供应方式，首先保障方式多元化，实物配租与货币补贴并重。二是投资建设多元化，本着“政府主导、社会参与”的原则动员社会力量，拓展投资渠道。黄征学(2002)分析了经济适用房政策的效应，认为当前的经济适用房政策没有达到为城镇中低收入家庭提供住房的预期目标，在许多方面是与完善住房市场目标相违背的，适时地政策调整是必要的。主要是由于地方政府参与积极性不够，信贷结构不合理以及金融3万方数据华中科技大学硕士学位论文工具缺失造成的，建议引入开发性金融在政府和市场之间的传导机制，整合财政和金融资源。1

8、.3研究思想、方法1.3.1研究内容本文总共分为如下六个部分：第一部分为绪论部分，主要介绍了本文在题材选择方面的背景及意义、国内外关于住房租赁市场的相关文献综述以及本文的研究内容、研究方法以及创新点。第二部分研究国内外住房租赁市场概况，首先简要的描述欧美等西方国家住房租赁市场的情况，介绍它们的制度、政策等。然后结合国内住房租赁市场情况，引入我们值得学习的地方：房屋补贴、房产闲置税两项有利于住房租赁市场完善的政策。