商业项目租金测算及租金影响因素

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1、1、商业项目的三种租金方式　　商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。　　一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。　　不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平

2、制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。　　2、如何进行租金测算？　　租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：　　①实地调研；　　②网络查询；　　③与第三方公司合作；　　④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseof

3、creditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit　　⑤经验数据　　针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。　　通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承

4、租水平。　　通用公式： 　　年租金=年营业额*承租水平　　租金单价=年租金/12/30/租赁面积　　承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算　　简单介绍常见的几种业态的承租水平：　　餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。　　娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。　　超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。loana

5、pprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit　　电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。　　百货：属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%

6、，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。　　KTV租金测算：　　2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。　　年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元　　年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元　　租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日　　3、购物中心租金定价方法　　根据商圈租金水平、商家承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下几种定价方法：　　租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本

7、项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。　　保本保利定价法：以商家的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorin

8、stitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit　　投资收益分析法：以本项目的销售价格水