商业地产租金定价策略与测算方法

商业地产租金定价策略与测算方法

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时间:2019-05-28

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1、商业地产租金定价策略与测算方法一直以来,商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说,如何制定恰到好处的租金方案,既是一个难点,又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。一、如何做好租金价格定位?1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选

2、取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。2、如何进行租金定位?要做好租金定位,最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先,商圈业态分布不是均衡的。其次,商圈内租金分布也

3、不是完全呈某种线性关系,同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素;二是预期经营状态。案例1:苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平:项目1.5公里范围内商业租金价格;②类比项目:根据项目定位,参考类比项目;③行业租金承受能力:结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验,对租金价格进行合理把控;5④项目地理位置、发展前景:项目是否面临重大利好变化,如交通、城市规划等。主要商务方案①主力商家:对主力店,品牌形象较好商家,采取低条件租赁,如装修补贴等

4、方式或联营扣点降低商户进驻风险;对规划业态中部分较聚人气业态,如美食广场可自营。②小商家:小商家有从众心里,在主力店已引进的基础上,可适当拉高小商家租金,提升开发商整体经济效益。③租赁年限、免租期:一般业态控制在2-3年;餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营,对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持,避免商家出现免租期后弃租的现象。④履约保证金:一般商家2-3个月,中大型商家在3-6个月以内。案例2:商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源,其定价高低直接影响投资回报率的高低,但由于商业地产的特

5、殊性,租金不仅考虑投资回报,还必须考虑众多因素,使各利益相关方均能实现比较理想的预期,达到一种平衡。在众多租金定位方法中,本案例采用固定租金加可调租金的方法,即测算租金=固定租金+可调租金其中,固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况,其中包括:本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。二、租金调研报告怎么做?租金如何定?制定标准从何而来?周边的竞争项目的租金水平是怎样的?商圈整体发展规划是

6、什么?目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来,推荐几个具有代表性的租金调研案例,分享租金调研报告的整体思路和实施方法。5案例1:深圳华润万X城租金调研与策划报告从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析,深圳市主要商业旺区(商圈)分析。对五大竞争对手(地X购物中心、中X城市广场、西X百货、太X广场、铜X湾广场)进行详细、深入的调查分析,调研要点:项目位置、规模、招商条件(报价)、每层商户组合;并从这五家商场中,每层挑选不同业态

7、的1-2个具代表性客户,调查其具体租赁条件,以供参考。通过对目标商场案例租金水平对比分析,以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等,深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议,本案的市场定位:商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订,最终确定本案各楼层的租金方案。案例2:天津银X国际购物中心租金调研报告本案首先从天津零售商业分布情况开始,从城区商业物业存量及新增供应量,到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场

8、、购物中心等业态租金情况的分析,总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。同时,对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式,推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金,并制定同一楼层店铺租金定价依据;以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。三、租金测算方法示范1:营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样,角度不同,采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:①实

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