购物中心租金测算方法.doc

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1、购物中心租金测算方法购物中心租金测算方法蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断

2、抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。拉氏价格指

3、数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。3）费雪指数：

4、它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为：利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。指数的选择在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量

5、因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。商铺租金平均价格的计算步骤1）各类型（楼层）商铺的平均价格2）该商圈租金的比较价格将该商圈的该期商铺租金平均价格与基期北京商铺租金比较价格相比即可得到该商圈该期的商铺租金价格指数。基期的选择：北京商铺租金指数以2003年第四季度的北京商铺租金总水平比较价格为基准，定为100。n计算期租金成交价格的推算n在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同一层中，根据一些样

6、本的实际成交价分别为Y1、Y2……Yn。对应的报价分别是：X1、X2……Xn。拟合直线为，由最小二乘法可以得出：由此可以根据计算期的报价得到该期的成交价。P.S：本指数体系处于试行阶段，如有不妥之处请读者指出，使之能不断完善。由于百货商场、购物中心商铺的占有率最高。经过一个多月的实地调研，我们基本上掌握了本市的大型百货商场、购物中心的情况，经过认真选择样本，本期内刊率先推出百货商场、购物中心商铺租金指数。样本选择n由于百货商场、购物中心商铺面向的客群是全市居们，根据其特殊性我们选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD这五个较为成熟的商圈。在普查的基础上，在各

7、商圈中选择不同档次有代表特征的商场，最终挑选了11个商场作为样本。表1为我们进行普查的部分商场的名称。表1：北京各商圈内商场一览表所属商圈朝外商圈CBD商圈王府井商圈西单商圈亚运村商圈燕莎商圈阜成门--复兴门商圈百货商场购物中心北京蓝岛大厦丰联广场商场太平洋百货盈科店国贸商城贵友大厦东方新天地东安市场世都百货王府井女子百货西单华威商场西单赛特商城中友百货首都时代广场安贞华联商厦北辰购物中心华堂商场飘亮购物中心北京燕莎友谊商城北京友谊商店华堂商场燕莎奥特莱斯北京百盛购物中心北京新世界中心阜成门华联商厦指数计算结果以及分析2004年第二季度北京百货商场、购物中

8、心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：表2：北京百货商场、购物中