租金测算方法供商业地产招商人员参考备用.docx

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1、租金测算方法供商业地产招商人员参考备用示范1：营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：①实地调研；②网络查询；③与第三方公司合作；④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明每个楼层的月租金总额的测算公式为：1楼月租金

2、总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定：在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。示范3：购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈

3、的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算示范4：租金建议及收益预算租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管

4、理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：楼层因素包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。配套组合因素本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价商业业态因素此计算方法也称浮动租金

5、法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。