公共租赁住房租金定价与补贴机制的实证分析

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1、青岛理工大学工程硕士学位论文3．4．3德国⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯223．4．4日本⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯223。4。5香港⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯223．5本章小结⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23第4章公租房租金定价模型与补贴机制设计⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯244．1研究的思路及方法介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯244．2运用主成分分析综合评价法筛选城市⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯244．2．1主成分分析方法介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯O0⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2

2、44．2．2城市筛选⋯⋯⋯⋯OoIO⋯⋯⋯OO·O0⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯O0⋯⋯⋯⋯⋯264．3灰色关联分析方法构建关联租金估算模型⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯314．3．1灰色关联分析方法介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯O00⋯⋯324．3．2熵值法计算指标权重⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯334．3．3参考因素与比较因素的确定及关联分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯354．3．4城市间关联度的计算与租金估算模型的构建⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯364．4逐步回归方法建立租金估算模型⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯001Qt⋯⋯⋯⋯⋯404．4．1逐步回归分析的主要计算步骤⋯⋯00⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯404．

3、4．2构建公租房租金的逐步回归模型⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯414．5公租房租金定价与补贴的综合模型构建⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯45第5章实证分析——以辛安公租房项目为例⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯”⋯⋯⋯⋯⋯⋯·475．1辛安公租房项目概况及保障对象介绍⋯⋯⋯⋯OOlQ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯475．1．1项目概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯475．1．2保障对象⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯475．2辛安公租房项目租金标准确定⋯00⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯0QQ⋯⋯⋯⋯475．2．1黄岛区普通住宅市场租赁价格分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯475．2．2辛安公租房项目租金

4、标准确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯485．3共有产权制度下公租房分类补贴机制设计⋯⋯⋯⋯⋯⋯OQ⋯⋯⋯⋯⋯495．3．1青岛市保障性住房的准入条件介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯495．3．2分类补贴机制设计⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯00⋯001Q0⋯⋯⋯⋯⋯495．4实施效果评价⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯Q0⋯515．4．1辛安公租房项目投资回收期比较⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ml0D⋯⋯⋯⋯515．4．2政府租金补贴数额比较⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯53第6章结论与展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯·⋯⋯⋯”566．1结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

5、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯566．2研究不足及展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯56II青岛理工大学工程硕士学位论文参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯58攻读硕士学位期间公开发表的学术论文⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯61致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯62III青岛理工大学工程硕士学位论文摘要公共租赁住房(以下简称公租房)一经问世，就引起了社会各界的广泛关注，然而公租房的发展并不顺利。2012年公租房出现较高空置率，陷入“一边大力建设，一边有房没人住"的困境。公租房租金高、位置偏远、设施配套不齐全也成了导致空置率

6、高悬的三大主要原因。各界人士普遍认为降低公租房租金是解决公租房空置率高的有效办法。然而怎样确定公租房的租金标准，涉及到公租房建设成本、房屋租赁市场价格、承租户的支付能力、房屋户型、房屋面积、房屋档次等复杂的因素。为了使对公租房租金定价的工作更加规范化、科学合理。本课题对公租房租金定价方法、租金补贴模式进行深入研究。(1)公租房是一种政策性的租赁住房，具有保障与市场两种属性。本文阐述了与公租房建设、租金定价有关的理论，如公租房双重属性、供需平衡理论、社会保障理论、住房负担指数等相关知识与理论，以此作为本课题的理论基础；(2)由于不同国家、不同城市的经济水平、社会环境、人民生活条件存在不同，使得公

7、租房定价的方法也存在差异。本文描述了国内外主要的租金定价法方法，以及这些方法使用的条件，并对我国部分城市的公租房租金定价方法和补贴标准进行了对比分析，计算了公租房租金支出占承租家庭收入的比重，探讨这些城市公租房租金定价的合理性；(3)本课题着重进行了建立公租房租金估算模型的研究。在建立城市关联租金模型时，为了方便研究，运用主成分分析综合评价方法，建立综合指标选取样本城市。在此基础上运用灰色关联分析