公共租赁住房成本租金与定价研究

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1、公共租赁住房成本租金与定价研究虞晓芬李星浙江工业大学摘要:完善公共租赁住房定价机制是保持公共租赁住房建设与管理可持续发展的重要内容。本文在实地调研杭州、湖艸I、嘉兴、绍兴、台州、丽水等地区公共租赁住房开发成本状况的基础上，选取了较有代表性的几个地区，对公共租赁住房的成本租金进行了测算，并通过比较公共租赁住房租金定价的国阴经验,对浙江省公共租赁住房的租金定价提出了建议。关键词：公共租赁住房，租金测算’租金定价文献标识码:B收稿日2011-04-20中图分类号：F287.8文章编号：1001-9138-(2011)09-0035-402

2、010年6月12FI,住房和城乡建设部等七部门联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》；2011年3月温家宝总理在《政府工作报告》屮又提出’重点发展公共租赁住房：由此，公共租赁住房在我国住房保障体系中的地位正式确立，各地也掀起了大规模开发建设公共租赁住房的高潮。2010年全国开工建设公共租赁住房40多万套,2011年将新开工建设公共租赁住房近220万套。重庆从2010年起，3年内将建设3000万平方米公共租赁住房，解决50多万户中低收入群众住房困难；2011年，上海计划建设和筹措保障性住房1500万平方米，其中公共租赁住房20

3、0万平方米。与此同吋,理论界也开始关注公共租赁住房。陈杰(2010)探讨了发展公共租赁住房的难点与对策；陈高岩(2010)研究了公共租赁住房的运作模式；王慧琳(2010)介绍了我国公共租赁住房的管理模式；成立(2009)针对公共租赁住房发展中的问题，从制度建设角度提出政策建议；刘超奇(2008)、高福生(2010)、方和荣(2010)、刘玲(2010)等人结合中国城市实例，介绍了各地公共租赁住启的实践情况，并针对相关问题进行研究。但这些研究偏重于公共租赁住房的政策、制度以及公共租赁住房与其他保障性住房的比较等方面,对公共租赁住房的租

4、金如何定价鲜有涉及，而租金定价问题是公共租赁住房投资与管理屮直接面对的核心问题之一。本文基于此背景，以浙江省公共租赁住房的租金定价为研究对象，对其进行有针对性的系统研究，并比较相关的国际经验，以期对公共租赁住房的租金定价有所启发。201L97半月刊•学术版35表1：七地完全无偿使用情况下的公共租赁住房成木租金地区名称建设成木（元/平方米）折旧费（元/平方米•月）利息（元/平方米•月）维修费（元/平方米•月）成本租金（元/平方米•月）杭州市区28004.679.931.0015.60嘉兴地区22003.677.801.0012.47海

5、盐县17002.836.031.009.86表2：土地行政划拨、缶支付征地成本和基础设施投资下的公共租赁住房成本租金地区名称建设成本（元/平方米）折旧费（元/平方米•月）利息（元/平方米•月）维修费（元/平方米•月）成本租金（元/平方米•月）杭州市区41644.6714.771.0020.44嘉兴地区25003.678.871.0013.54海盐县22002.837.801.0011.63注:综合成木为建设成本和楼面地价之和。一、浙江省住房保障概况近年来，浙江省加大力度致力于完善住房保障体系建设。2010年，浙江省已全而实现低保标准

6、2倍以下城市低收入住房因难家庭廉租住房“应保尽保'；新增廉租住房受益家庭1.42万户；已基本满足家庭人均收入在平均收入60%以下的家庭购买经济适用房的需要;新开工廉租住房、经济适用房等保障性住房411.46万平方米,新开工公共租赁住房137.91万平方米，新开工限价商品房574.04万平方米，完成城市旧住宅区改造472.91万平方米。根据＜2011年浙江省政府工作报告＞,2011年浙江省将新增廉租住房受益家庭1万户以上，新开工建设各类保障性住房8万套、500万平方米以上，其小公共租赁住房5万套、300万平方米以上；完成农村住房改造建

7、设30万户，其中农村困难家庭危房改造4.2万户。住房保障建设力度加大。浙江部分城市公共租赁住房开发成本了杭州、嘉兴地区、海盐县三地的数据进行公共租赁住房成本租金测算。（一）用地成本用地成本是指通过旧城拆迁或征收农民土地后得到的净地成本。由于旧城拆迁成本过高，目前集屮建设的公共租赁住房用地来源是新增建设托地。杭州丁桥区块公共租赁住房用地成本为20（万元/亩,平均容积率为2.2,据此测得楼面地价为1364元/平方米;嘉兴城区城乡结合部公共租赁住房用地成本约为30万元/亩,平均容积率为1.5,据此测得楼面地价约为300元/平方米;淘盐县公

8、共租赁住房用地成本为40万元/亩，平坡容积率为1.2,据此测得楼面地价约为500元/平方米。（二）建设成本建设成本是指将一块净地建设成为可供入住的住房所需的所有成木，包括：建筑安装成木、@c套设施投入费、绿化费、管理费用、财务利息以及