住房反向抵押贷款业务在中国的应用

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1、1．2国内外的研究现状1．2．1国外的研究现状由于国外比我们进入老龄社会的时间早，而且国外父母与子女间的独立观念比较强，住房反向抵押贷款在国外出现较早，而且研究比较系统。尤其是在美国，住房反向抵押贷款发展更为成熟，研究成果也颇多。上个世纪20年代，英国的金融机构丌发了一种名为住房价值转换的金融工具可以看作是反向抵押贷款的萌芽。上世纪80年代末，美国国会推出了房产价值转换抵押贷款(HECM)示范项目，以此推动反向抵押贷款市场的发展，对反向抵押贷款的理论研究也随之深入，产生了一些重要的理论成果。美国学者对于反向抵押贷款的研究主要集中在以下几个方面：一、

2、反向抵押贷款市场规模及社会效应。美国学者对美国反向抵押贷款的市场规模研究主要是估计通过申请反向抵押贷款能够获益的老年人口规模及其获益程度。不同的学者使用不同的调查数据得出了不同的结论。Venti和Wsie(1990)是最早对住房逆抵押贷款的经济效应进行研究的学者。他们使用收入与活动参与调查(thesurveyofIncomeandProgramParticipation，SIPP)的数据，详细研究了美国老年人财务构成状况，证实了美国老年人的主要收入来源是退休金，房产是其能够增加消费的仅有资产，他们估计老年人通过住房反向抵押贷款可以平均增加10％的年

3、收入。Mayer和Simons分析SIPP的数据，估计在1990年大约有1／4的老年贫困家庭如果使用住房反向抵押贷款可以把他们的收入提高25％或者更多。二、反向抵押贷款定价。反向抵押贷款是一种非常复杂的金融产品，影响其价格的因素很多，包括：房产价值、利率水平、贷款期限、通货膨胀率、预计房产升值率、借款人预期寿命等等。不同的反向抵押贷款产品具有不同特性，其定价方法也不同。由Chinlo，Peter：Megbolughe，IssacF(1994)设计的定价模型比较具有代表性，各个不同反向抵押贷款的定价模型都是根据这一模型的思想做出的。三、反向抵押贷款的

4、风险及防范。反向抵押贷款的期限长，不确定性较大，可能遭受损失的风险也较大。反向抵押贷款的市场风险主要有：长寿风险、道德风险、利率风险、房产价值波动风险。反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款保证的房屋价值低于贷款本利和。szymanoski和EdwardJ．Jr(1994)认为老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。RobertJ．Shi11e和A11anN．weiSS(2000)认为采用部分指数化(即部分把房产未来的结算价格同某种房地产价格指数相联系)在降低道德风险的同时也部分降低了基本风险。1．2．2国内研究现状由于我国一直是传统的养儿防老的

5、观念，以及过去国企的那种企业养老的政策，因此我国在此之前不存在这种对住房反向抵押贷款的需求，国内关于反向抵押贷款的研究，也就没有什么系统的研究成果，基本处于对外国文献的翻译介绍阶段。孟晓苏博士(2002)在《论建立“反向抵押贷款”的寿险服务》一文中提出建立反向抵押贷款的寿险服务的观点，建议我国保险公司应积极推出此种产品。孟博士认为中国现在具有将房产和养老结合的可能性、必要性和现实性，在美国流行的反向抵押贷款方式值得中国借鉴，并提倡在中国举办相应的金融服务。浙江大学的柴效武教授借鉴反向抵押贷款运作思路，结合我国国情，提出在我国推出“售房养老”模式，并

6、对售房养老模式在我国的运行机制设计、运作风险及制度安排等方面进行细致的研究。目前，越来越多的学者积极主张利用反向抵押贷款来缓解我国巨大的养老压力，但是对于反向抵押贷款的运作机制、产品定价、风险防范机制等方面的研究还有待深入。1．3文章结构论文共有六部分组成：第一部分是导论，详细介绍本论文选题的背景，意义，目前该问题的研究现状并且对该问题所使用的研究方法和论文整体结构进行详细阐述。第二部分，介绍反向抵押贷款的理论研究。这一部分是本文分析的起点和基础。首先介绍反向抵押贷款的内涵、特征及这一金融产品的优点和缺点，然后详细阐述了反向抵押贷款的理论依据，进而

7、对反向抵押贷款面临的主要风险及其防范进行分析，第三部分是住房反向抵押贷款业务在美国的实践。在这一部分中，重点收集美国有关“住房反向抵押贷款”的资料，这些国家比我们进入老龄社会的时间早，己形成一套较完善的“住房反向抵押贷款”制度和实施细则，很值得我们借鉴参考。这些国家推行的反向抵押贷款的经验、模式进行详细的介绍，对比他们之间的不同，重点是观察他们是如何规避各种风险，以及住房反向抵押贷款的定价，以期为我国推行反向抵押贷款提供参考。第四部分介绍我国推行以房养老的实践。介绍了我国推行住房反向抵押贷款业务的初步尝试一以房养老，在几个城市推出试点之后效果都不是

8、很理想，文章分析了试水不成功的原因，又进一步分析了推行这项业务所面临的障碍。这五部分是全文的重点，首先对在我国推行反向抵押