中国实施住房反向抵押贷款的再思考

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1、中国实施住房反向抵押贷款的再思考摘要：住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。中国现行儋制度和政策条件下实施住房裸反向抵押贷款虽不可行，但纂从长远发展来讲，应从制度祝和政策环境上创造条件，将荮其纳入中国养老保障体系之ぶ中。关键词：住房反向虬抵押贷款；以房养老；障碍随着中国人口老龄化问题答的不断显现，养老问题越来¤越受到社会各界的高度关注仟。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新撑的方法来应对社会老龄化现玮象。住房反向抵押贷款作为橘发达国家解决老年人以房养老的重要金融工

2、具，逐渐受娴到学界的高度关注，对此从杌理论和实践角度进行探讨，栈无疑具有重大的现实意义。一、住房反向抵押贷款及龋其社会效应住房反向抵碍押贷款是指已经拥有房屋产浠权的一定年龄的老年人将房蓠屋产权抵押给银行、保险公段司等金融机构，并从金融机攉构获得借款，金融机构对借旷款人的年龄、预计寿命、房ワ屋现值、未来增值、折损情ザ况及借款人去世时或彻底搬廓10/10出抵押房屋时房产的价值进汨行综合评估后，按其房屋的紧评估价值减去预期折损和预钊期利息，并按老人的预期寿鸠命计算，将其房屋的价值化猝整为零，分摊到预期

3、寿命年胺限中去，按月或年支付给借ň款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人∈终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继疱续享有房屋的居住权并负责З维护。当借款人去世，相应药的金融机构就获得抵押房的铰产权并将其销售、出租或拍钦卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。姜住房反向抵押贷款最早叫起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为嬖一种成熟的融资途径，其在剌增加养老途径、弥补社会保吉障资金不足、改善老年人经︸济状况和提高老年人生活质锛量和消费水平、促进社会整记体

4、效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体舌现在两点：首先，老年业人通过参与住房反向抵押贷狴款得到的年金，可以提高其祝生活水平。LoCALho雪ST对老年人的资产组成理挑论研究表明，大部分老年人陆以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的甘资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年鳝人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹棉措长期护理费用。对低收入堂家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一衬定幅度，在降低社会贫困率窭10/10发生等方面有不可小视的社会

5、功能。其次，住房反交向抵押贷款在增加金融机构ヤ业务收入的同时，还可增加诹二手房上市量，对调节房价矶起积极作用。对贷款机构而搜言，虽然可能面临逆向选择流和道德风险，但与其他贷款翔业务平均利润率相比，住房严反向抵押贷款业务具有较高珐的利润率。作为一种新兴金β融产品，住房反向抵押贷款逐是金融机构中间业务扩大的粱表现，可成为新的经济增长蟾点。这种类似于买房即积蓄寂的养老方式，除了拉动内需娟，还会使房地产市场的买卖晚趋于投资化而非投机需求。中国工业化进程的加快伴溲随人口老龄化已成不争的事猛实，未富先老开始

6、成为经济社会快速发展的重大障碍，肟加之社会保障体系不健全，罔养老问题的严峻性日益凸显怀。从中国大多数老年人的生那活现状来看，仅依靠现行养矜老保障制度和传统的家庭养告老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，席现金穷人”现象及其养老问咕题，住房反向抵押贷款无疑跏是一种理性的选择。二钹、中国实施住房反向抵押贷嘹款面临的障碍10/10近几年，榘理论界对中国实施住房反向磴抵押贷款的探讨较多，但基世本停留在理论研究和借鉴上旖。需要关注的则是实际操作泶中所面临种种障碍。1澌.土地制度不明确，缺少国

7、茶家政策支持。从反向抵押贷合款的特征来看，具备房屋抵依押贷款资格的老人必须具有乒房屋的完整产权。中国现行┥法律制度使所有住宅所有者闩从本质上讲都无法拥有绝对冗产权，即在拥有房屋所有权饷的同时无法拥有土地所有权庆，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限遴最高期限为七十年。据《城军市房地产管理法》，土地使脎用权的续期必须重新批准，筢重新缴纳土地出让金，否则劝土地使用权及其附属物，都求将被政府无偿收回。这意味煌着反向抵押贷款的基础资产ｌ不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。2.麓市场风险

8、复杂且缺少规避工ⅰ具。作为全新的混合性金融鹳产品，住房反向抵押贷款的荤运作风险相当复杂。包括：軎房地产价格风险，即住房在啭最后出售时，其总价格低于胎贷款本息总额，贷款机构就杠可能面临损失。利率风险，由于住房反向抵押贷款期限缴较长，信用关系存续期间，怔利率发生变化会加大贷款的铍机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。流动性和变现性风险，房地产变现能矾力差，占用资金多，容易使倬10/10抵押贷款机构资金陷入困境笙，甚至引起破产。中国ぴ现行的金融环境缺少风险分匿散机制，住房反向抵押贷款猞的风险完