证券研究报告公司研究.doc

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1、公司报告[Table_MainInfo]证券研究报告/公司研究2011年4月1日[Table_Author]房地产开发Ⅲ署名人：李少明S0960200010015010-63222931lishaoming@cjis.cn[Table_Target]6－12个月目标价：21.78元当前股价：14.98元评级调整：维持[Table_BaseInfo]基本资料上证综合指数2928.11总股本(百万)889流通股本(百万)889流通市值(亿)133EPS（TTM）1.35每股净资产（元）6.23资产负债率69.2%[Table_T

2、rend]股价表现（%）1M3M6M北京城建26.5222.6945.44上证综合指数0.794.2710.26[Table_QuotePic][Table_Report]相关报告《北京城建-亮点纷呈，诸多主题投资尚待挖掘》2011-3-21《北京城建-低成本扩张，做大做强动力足》2011-1-28[Table_Title]北京城建600266推荐房地产增长有保障，亮点纷呈，更多惊喜随后Summary公司3月26日公布了10年年报，近日我们也走访了公司，情况如下。投资要点：n2011-1-28、2011-3-21我们推出《北

3、京城建-低成本扩张，做大做强动力足》和《北京城建-亮点纷呈，诸多主题投资尚待挖掘》报告以来，公司股价表现出色。10年年报靓丽登场，近期我们也走访了公司更多惊喜将随后，再次推荐。10年EPS1.35元远超市场1.1元的预期，符合我们的预期，ROE23%。提升11-12年EPS由至1.72、2.48元，提升RNAV由20.5元至21.78元（当前股价重估值6.9折交易）。n10年房地产销售额64.2亿元创新高/增长33%，实现营业收入、营业利润和归属于上市公司股东净利润46.5、18.5和12亿元，同比增长35%、65%和41%

4、；综合毛利率、净利率41.5%、26%；ROE23%。期末可结算资源130万平米，预收账款50亿元/增长58%，11年业绩基本锁定。积极调整房地产子公司股权结构全资控股旗下公司。房地产增长有资源保障，二级开发建面279万平米，一级开发建面141万平米。11年计划在建面积181万平米、新开工66万平米、竣工近10万平米。n费用控制及财务杠杆适中。三项费用率由09年6.1%上升至7.6%略增长。资产负债率、扣除预收账款后的负债率、净负债率69%、42%和26%，短期支付压力适中。n期股权投资厚积薄发，10年实现收益6.3亿元，占

5、营业利润34%。11年股权投资亮点纷呈，回报前景看好。10年末长期股权投资17.4亿元，获得收益1.8亿元，股权转让收益4.4亿元。11年，国信证券和锦州银行加快上市，持有30%权益的中科招商所投钢研高纳、数码视讯、广州杰赛已上市，投资收益逐步释放；南京微创、同济同捷、先锋软件等筹划上市，持续回报可期；国奥投资开发规模扩大；北科建取得全面好成绩。11年将再投资二到四个项目，重点“准上市企业”和发展潜力大的企业，已入股君道勤合，开辟了体检中心新产业，关注新能源和投资基金等新领域。计划到2014年投资额将从11年的14亿元提升至

6、20亿元。n新进入两年的污水处理业务扩张迅速开始盈利，股权已增至70%，最终谋求上市。10年净利600多万元，业务广布山东、河南、河北、江西和安徽巢湖等地，谋求与优秀企业合作，加强水务环保市场拓展，尽快做强做大，盈利有望迅速提升。n公司亮点纷呈，更多惊喜将陆续释放，将持续提升估值。11年将加快销售和融资力度，1-3月房地产开发销售收入近19亿元，全年销售金额有望再创新高；投资领域有望获新突破；积极参与保障房建设35万平米，融资优势突出；一旦政策允许将启动定向增发，并谋求他融资渠道；管理层激励计划也有望迅速推进。风险提示：注意

7、政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。主要财务指标[Table_Profit]单位：百万元20102011E2012E2013E营业收入(百万元)46467008901410874同比(%)35%51%29%21%归属母公司净利润(百万元)1201153322082840同比(%)41%28%44%29%毛利率(%)41.5%57.9%57.5%55.0%ROE(%)23.1%23.2%25.4%24.9%每股收益(元)1.351.722.483.19P/E11.599.086.304.90P/B2.672.

8、111.601.22EV/EBITDA7543资料来源：中投证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分8/8公司报告一、年报靓丽登场，盈利远超预期2011-1-28、2011-3-21我们推出《北京城建-低成本扩张，做大做强动力足》和《北京城建-亮点纷呈，诸多主题投资尚待挖掘》报告以来，公