论承租人优先购买权

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1、第一部分承租人优先购买权的概念和特征一、承租人优先购买权之概念我酬民法理沦～般认为，优先购买权制度大致包括共有人优先购买权、承租人优先购买权、典权人优先9』《J买权等JL个方面的内容。因此，时沦承平1i人优先9内买权就不得不对民法中的优先购买权制度加以研究。在我国，优先购买权制度最早可追溯到《唐律》。唐律规定，房地产买卖．必须先问近亲，次问四邻。近亲四邻不要，才得卖与别人。《宋刑统·户婚·典卖指当论竞物业门》规定，应典卖、倚当物业，先问房亲：房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。我国这种优先购买权制度对于当时维护封建家族宗法制度的需要、维护封建

2、社会秩序起到了一定的积极作用。“我国台湾地区土地法第34条、第104条、107条、124条，以及耕地三七扛减租条例第15条，也分别规定了承币H人的优先购买权和基地承包人优先购买权。”f】1而在西方，丌脾近代法典化先河的《法国民法典》，第815—3条规定了共同继承人的优先购买权和用益物权共有人的优先购买权。被奉为法典化典范的《德国民法典》在第504条至514条，第】094条至1104条，第2034条至2037条分别进行规定，于债法编“各种债的关系”一章，规定“优先买受”为～种特种买卖，于物权编设立“优先购买权”专章，且在继承法编规定了共同继承人的优先购

3、买权，并在570b条规定了承租人优先购买权。《瑞士民法典》第68]条、第682条规定了两种优先购买权，即土地共有人的优先购买权和土地所有人与建筑物所有人的相互的优先购买权。第905条承认共同继承人的优先购买权，同时保护：j二地所有权人的优先购买权，规定当土地所有人对地上工作物及竹木提出的按时价购买的要求时，地上权人在其权利消灭时，无正当理山不得拒绝。对于优先购买权的概念，许多民法学者都给出了自己的定义。马俊驹先生认为⋯邑又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物给第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。【2j”蔡福华先生

4、认为，“是指特定人，依法律规定在特定的买卖关系中，于所有人出卖财产时，依法享I。1桨祸华：民事优先收Ⅲ究。人民法院⋯版礼．2000年版，第291j上。[21马俊驹：民法集例教程(I：)，清牛人学㈣扳札，2002年版，第295负。2有在州等条件下优先于其它人购买的权利。[31”尽管文字表述有所不同，但是总的意思大体上是一致的。基于上述关于优先购买权概念的分析，我们就能够对承租人优先购买权的概念，作出比较准确的定义。所谓承租人的优先购买权是指作为承租人的自然人、法人在租赁合同有效jcq内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在一定期限内享有存同等条件下优

5、先于第i人购买租赁物的权利。二、承租人优先购买权之特征根据上述对承租人优先购买权定义之分析，可以看出其表现出如下特点：第一、承租人优先购买权具有法定性。其由法律直接创设(该特征并不排除优先购买权之约定，承租人与出租人书面约定承租人放弃优先购买权的，于法无悖，作者注)。例如我国合同法第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权，即“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条规定：出租人出卖出租房屋

6、，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”第二、承租人优先购买权具有附随性。其产生须依赖租赁合同的合法有效。承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之问合法有效的租赁合同而派生的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承利1人不享有优先购买权。第：、承年】i人优先购买权其有对抗性。其在同等条件一

7、F刚对抗第二人而优先购买租赁物。这是承租人优先购买权之核心特征，它表现出了承租人优先购买权的核一心内容。承租人行使其优先购买权，目的就是排斥第三人而出其购买，进而维护既定的财产占有、使用关系并免于被过多交易所累。但此一特征，却常常造”蔡福华：民事优先权研究．人民法院jf；版礼，2000年版，第60页。成承机人优先蚴共十义性：质之檄人4-论，r矗蚓』￡使搿水租人优先熘共权H有物权之对1H：权特征，iffi刁,l具有债权之对人权特征。然承租人优先蚴买权究竟为f,J}qff4i质之权利，F文将有所沦及，此处升i冉赘述。第四、承租人优先购买权具有限制性。其在

8、特定情形下对出卖人(出租人)行使标的物处分权构成限制。古晤有云：“两利相权取其重，两弊相权取其轻”。在出租人