农村房屋流转制度的研究

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1、南开大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。易日冉叩签F粼洚作峨嫣挪摘要摘要自改革开放30多年以来，城市房地产市场已经建立，以《土地管理法》、《城市房地产管理法》为中心的城市房地产法律体系也基本完善，房地产市场在推动经济发展上的龙头地位已经确立。而在我国广大的农村地区，房屋交易一直处

2、于封闭和凝固的状态。对于农村房屋的流转，我国执行着非常严格的限制和管理的法律政策。显然，对农村房屋流转的限制体现了我国对处于社会底层的、弱势的农民群体强烈的人文关怀和对我国农村现实环境的充分考量。但是，社会的进一步发展也确实对农村房屋政策提出了新的要求。事实上，我国农村许多地区尤其是大中城市的城乡结合部差不多已经建立起了庞大的隐形房地产交易市场，大量交易活跃在国家正式制度之外，就存在许多正当的利益诉求得不到正式制度的承认和保护。如果不及时把这一股力量纳入合法的轨道，会造成严重的后果。农村房屋产权流转也是当前城乡一体化进程中倍受社会各界关注、争议较大的一个问题。农村房

3、屋作为农村资源的一个重要组成部分，其开发利用就成为社会各界关心、关注和研究的重要课题，尤其是当前建设社会主义新农村，解决“三农’’问题，许多学者都认识到：统筹城乡经济发展，走以城带乡，以乡促城，优势互补的城乡一体化发展之路，是从根本上解决“三农”问题的科学之举。要实现城乡一体化，就必须依靠和运用政府和市场的两只手，打破城乡二元分治的格局，激活各种经济发展要素，站在全局的高度创新和发展农村经济，在搞活农村资源利用上下功夫，实现城乡经济的公共发展和社会的和谐。论文分为四部分。第一部分概括了农村房屋流转制度涉及到的基本理论，这一部分从民法理论入手，简要分析了农村房屋的特性

4、、房屋所有权与宅基地使用权的关系等基本理论。第二部分阐述我国农村房屋流转及宅基地制度的历史流变，分析了当前这种流转制度在实践中及法律制度上的弊端，并深入剖析了造成我国农村房屋流转制度困境的根源。论文的第三部分通过列举我国农村房屋流转过程中遇到的新的法律课题，总结出完善农村房屋流转制度的迫切需要及要求。论文第四部分是对完善农村房屋流转市场的建议，这一部分分成两个方面，一是对业已买卖或者为买卖而建造的农村房屋的处理办法，另一方面摘要是对未来农村房地产市场的合理构建。这一部分从法律、制度、及社会三个层次展开，从而让我国农村房屋的流转制度得以科学和完善。关键词：农村房屋宅基

5、地流转制度AbstractIthasbeenmorethan30yearssincethereformandopenpolicy．Urbanrealestatemarkethasestablishedalready．UrbanrealestatelegalsystemcenteredonLandManagementLawandUrbanRealEstateManagementLawhasbeenperfectedbasicallyandrealestatemarket’Sleadingroleintheeconomicdevelopmenthasbeenestabl

6、ished．However,forthevastruralarea,thetradingmarketofhouseshasbeeninaclosedsituationsincethen．Therearestrictandrigidlawsandpoliciesonthetransferenceofruralhouse．Apparently,thisshowsChina’Shumansolicitudetofarmerswhoareinthelowlevelandweakgroupofthewholesociety．However,furtherdevelopment

7、ofthesocietyindeeddemandsnewrequirementoftheruralhousepolicy．Infact，mostruralareasespeciallytheurbanandruralintegrationhavealmostestablishedahugeinvisibletradingmarketofrealestatewhichisbeyondtheformallegalsystemofthecountryandinsuchsituationmanylegalrightsCannotbeformallyrecognizeda