农村集体建设用地流转的制度安排

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1、农村集体建设用地流转的制度安排摘要：随着社会的进步，农村经济的发展也是整体社会发展中不可缺少的一部分，而农村经济的发展、农民的稳定收入一直都是促进农村改革进步发展的重大课题，十七届三中全会中发表《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中强调要对农村的土地市场进行规划，打破以土地所有制的制度障碍，从而实现集体土地，同权化。这样的政策支持不仅增加了农民收入，也为节约用地做出了现实意义，但是由于有些制度上的障碍，集体建设用地仍然存在着很多问题，对于集体建设用地的正常流转产生了一定的影响。关键词：农村集体建设用地；制度完善；资源配置；土地管理中图分类号：S-09文献标识码：A文章编号

2、：1001-828X（2014）09-000-015土地资源是人类社会发展中不能消失和短缺的稀缺性资源。国家能否实现合理的土地资源优化配置，直接影响着整个社会的进步和发展。政府运用过很多方法想去实现土地的合理化运用，但是由于垄断和权益，很难办到土地的合理利，从而出现了很多社会矛盾，因为农民无法得到相应的土地权益，造成农村经济发展的停滞不前。所以理论界在一直研讨这一问题，探讨出了关于集体建设用地流转这一重大举措，从而保障了农民的权利，也实现了合理的资源配置。一、农村建设用地流转的概念土地流转是指土地使用权的流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经

3、济组织，既保留承包权，转让使用。农村集体土地流转基本上可以分成三种情况即所有权流转、使用权流转和土地用途流转。而集体土地所有权流转是国家征用土地，把农民所有转为国家所有的形式，而集体土地使用权流转是农民把自己的集体土地转让出去让他人使用，集体土地用途流转就是已经改变了土地的原有作用和使用方式。二、当前集体建设用地流转的主要障碍1.法律的限制和不完善现有的土地法中规定“国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让。土地使用权的转让办法，由国务院另行规定。”国有的土地无论是使用权还是承包经营权都是有相关的法律法规的，唯独集体建设用地的使用权该怎么转让没有相应的条文规定。2.土地产权不明确5《土地

4、管理法》的规定中村农民集体所有土地、村民委员会，乡镇农民集体所有等多种集体所有土地所有制，以此可见集体土地所有权的归属不明确。而且其中没有强调谁是集体土地的合法归属人，这就导致农民集体所有权的主体空置。在法律中根本就没有一条关于集体土地所有权如何使用、归属于谁等等问题的明确规定，导致土地产权的不明确。3.市场机制不健全价格机制的不完善对于市场机制的影响很大，集体建设用地的使用权根本没有科学依据去调整市场价格，而且集体建设用地流转虽然没有明确的条文规定，但是多方面律法的限制，导致了国有土地和集体土地在价格和获利上的不平等。而且在集体建设用地流转收益后该如何分配，也没有形成一定的条例。导致这种

5、分配关系混乱复杂，这些都影响了集体建设用地流转市场的后期发展和建设。三、集体建设用地流转的制度安排1.集体建设用地流转的先提条件5首先，集体建设用地流转要符合土地利用规划，国家要统一安排各项发展的指标和布局，统一编制和实施土地合理利用的总体安排。为了实现土地资源的可持续利用，集体建设用地的流转必须符合实际条件和管制，不符合的不能流转，扩建、改建等。其次，必须明确土地产权所有，为了保障流转安全，增强农民的控制和收益，流转的能力一定要做好流转前后的归属权登记。最后，集体建设用地流转必须规范有序的操作，只有这样才能保证建设用地流转的安全和当事人的合法权益。必须按照“三公”的原则去解决和处理问题，

6、从而统一农村集体建设用地流转的公开、公正、公平。2.集体建设用地流转的具体方式集体建设用地流转包括首次流转和再次流转。首次流转的方式包括集体建设用地使用权的转让，租赁或者是估价出租和入股。而这其中，租赁的方式是土地所有者所期望的，为了保证能够长期而稳定的收益问题。而其它几种不仅不能保证稳定，而且就像入股还有可能负利益。但是土地使用者更希望采用的是入股或者是出让来保证自己的长期稳定的土地使用权。再次流转是除去首次流转的一些方式之外还包含了转让、转租或抵押。使用权的转让就是具有使用权的人把用地再次转移的形式。但是再次转移的使用权不能超过原来使用权的剩余年限。而转租就是使用权人在原始的租赁年限期

7、间把租赁用地再次出租给其他人。集体建设用地使用权抵押则是使用权人在租赁期间内将用地作为债权担保出去，但是担保期限不得超出租赁年限。四、结束语5农民的收益和土地的合理利用都是直接影响着农村经济发展和完善社会进步的关键因素，所以对于农村集体建设用地的使用和流制度上的安排都是势在必行的，农村建设用地使用权流转制度的确立不仅仅是法律上的问题，还关系到国家政治，经济等很多深层次的问题，所如何解决关于农村集体建设用地使用权制度的问题