农村集体建设用地流转现状

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1、农村集体建设用地流转的现状、问题与对策提要：改革开放以来，集体建设用地流转已经成为发达地区、大城市郊区土地利用中的普遍现象，北京许多农村集体经济组织对集体建设用地流转也进行了积极的探索，其中既有成功的经验，也存在许多问题，本文在系统总结的基础上，对加强农村集体建设流转的改革与管理提出了一系列的对策建议。　　关键词：集体建设用地流转同地同权同价 　　一、农村集体建设用地流转的基本况所谓农村集体建设用地流转，是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等方式，将集体建设用地的使用权有偿转让给其他经济

2、主体使用的行为，既包括集体建设用地的初次流转，也包括再次流转。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，可以视同集体建设用地使用权出让。由于农民宅基地的流转受到严格限制，流转数量相对较少。因此，本文主要探讨农村产业用地的流转。　　1、流转是当前农村集体建设用地利用的主要形式　　农村建设用地的利用形式经历了从农民自用为主转向流转为主的过程。改革初期，政府鼓励和扶持农村集体经济组织利用自身的资金、土地和劳动力兴办乡镇企业，此间农村集体建设用地的利用形式主要是农民自建自用。20世纪90年代以来

3、，乡镇企业效益下降、经营亏损的情况比较普遍，农民不愿直接经营企业，转而将原有的乡镇企业用地出租、转让，通过建设用地流转的方式，直接获取土地级差收益，规避企业经营风险。另一方面，由于国家建设用地指标有限，且征地手续复杂、价格高，地方政府也鼓励农村集体经济组织通过集体建设用地流转，兴办工业园区，扩大招商引资，加快本地区经济的发展。由此，农村集体建设用地的利用逐步从农民自建自用转变为以出租、转让为主。目前，由于集体土地流转分散，且处于不合法状态，很难对全市集体建设用地流转的总量进行完整的统计。根据我们对部分区县和乡镇的调查表明

4、，郊区各乡镇集体建设用地流转的现象比较普遍，流转的比重占农村产业用地总量80%以上。　　2、农村集体建设用地流转的形式与主体　　目前，农村集体建设用地流转主要包括租赁、转让、联营、土地使用权入股等多种形式。　　　　集体建设用地流转的主体以乡镇政府和村委会为主。一般由乡镇政府或村委会与用地单位签订土地流转协议，也有少数集体企业等集体土地使用者将承包的厂房进行流转。　　二、农村集体建设用地流转的作用与存在的主要问题 　　在充分肯定集体建设用地流转在促进经济发展、增加农民收入、保障农民以土地参与工业化、城市化进程等重要作用的同

5、时，也必须看到集体建设用地流转过程中存在着许多迫切需要解决的问题。　　1、农村集体建设用地流转中的违法、违规问题比较严重 　　集体建设用地管理适用的法律法规主要是1999年修订的《土地管理法》。该法第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外。”第63条还规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”因此，现行法律

6、严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用，即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权，就是说集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为在目前是被法律禁止的。但是，实践已经走到了法律的前面，集体建设用地早已突破了原有的使用范围，通过出租、转让、合作、入股等方式流转到集体经济组织以外的企事业单位和个人。这种做法与农村工业化、城镇化的趋势相符，却与现行的法律法规发生明显的冲突，适时修改法律法规已经成为迫在眉睫的事情。　　此外，在集体建设用地

7、流转与利用中，违反现行国家用途管制、规划控制等国家土地管理制度的情况也比较严重。　　2、集体建设用地规模大，但产业发展不足  　　目前农村集体建设用地供给总量很大，2004年全市农村集体建设用地大约为153263公顷，约占当年全市建设用地总量319723公顷的47.94%。特别是独立工矿用地中集体土地增长快，比重占全市独立工矿用地的64%。但与此同时，郊区产业发展不足，经济总量小，没有形成产业集群和强有力的块状经济，农民就业难等问题仍很突出。　　　　　　3、农村集体建设用地利用分散，不符合节约集约利用的要求 　　集体建设

8、用地利用分散主要表现在以下方面： 一是农村居民点布局分散，建设无序，占地面积大，利用率低。　　二是各类开发区、工业大院布点多，土地投入量大。三是重点小城镇布点多、规模小。　　4、集体建设用地流转收益分配缺乏规范，农民权益得不到有效保障 　　当前，在农村集体建设用地流转过程中缺乏保护农民权益的机制，这是集体建设用地流转