农村集体建设用地流转情况的调研

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1、农村集体建设用地流转情况的调研 　　为了进一步摸清全市农村集体建设用地情况，推进农村集体建设用地依法、依规、合理地开发和使用，市委办和国土房管局组成联合调查组，广泛走访了新塘、石滩、中新、荔城等镇街及有关村等基层单位，并向全市各镇街发放了《农村集体建设用地情况调查统计表》，深入进行调研。现将调研情况综合如下: 一、基本概况 　　我市农村集体建设用地多数是在上世纪九十年代由农村集体土地转变过来。本调查所指的农村集体建设用地仅指用于工业及商贸业的项目建设用地，不包括农村住宅建设用地。目前全市已办理农村集体建设用地证的农村集体建设用地797宗共7942亩

2、，其中在1999年1月1日新《土地管理法》实施前办理的有761宗5466亩，新《土地管理法》实施后办理的有36宗2476亩。目前已上报等待审批的有1宗200亩。农村集体建设用地主要集中在新塘、石滩、荔城等经济发达镇街，新塘镇现有农村集体建设用地4395亩，占全市总数的55.34%。这些农村集体建设用地对推动当地经济社会的发展起到很大的作用。如新塘镇大墩村。改革开放以来，该村在土地开发中采取“卖出小部分，留用大部分”的办法，利用征地补偿款作为办理农村集体建设用地使用证及土地“三通一平”的建设资金，筑巢引凤，大力发展工商业，目前全村有集体建设用地409

3、.45亩，其中200多亩由村集体建厂房出租，每年仅租金收入就有300多万元，成为全市数一数二的富裕村。久裕村近年来整合集体建设用地1142亩，通过出租、合作开发等形式办起企业50多家，年租金收入300多万元。 　　二、推进农村集体建设用地合理流转的重要意义 　　去年，广东省人民政府出台了《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》(粤府[XX]51号)(以下简称《通知》)。《通知》明确规定农村集体建设用地使用权可上市流转，允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、转让、出租和抵押。《通知》并对农村集体建

4、设用地使用权流转的原则和条件、审批程序、管理等作了具体规定。这是广东农村集体建设用地管理制度的重大改革和突破。 　　一是有利于规范农村建设用地市场。随着农村经济的发展和城市化进程的加快，建设用地需求剧增，供应出现大缺口。农村集体建设用地已经不仅仅是农民的生活要素或村社办企业的生产要素，而是具有了内在的市场需求，其资产性质已经逐渐显现出来，客观上要求农村集体建设用地也要进入土地供应市场。但是以前，农村集体建设用地禁止出让、转让、出租。因此一些村为了发展壮大农村集体经济，往往以出让、转让(含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形

5、式自发流转农村集体建设用地使用权。农村集体建设用地隐形交易市场客观存在。据统计，珠三角地区通过流转方式使用的农村集体建设用地，实际已超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。受巨大经济利益的驱使，这种自发流转行为在数量上和规模上有不断扩大的趋势。久裕村的负责人介绍，以前因为农村集体建设用地使用权不能流转，出租农村集体建设用地都是打着合作的名。没有纳入统一土地市场的自发性流转给社会带来了许多问题：如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，随意改变建设用途，导致土地利用的混乱;低价出让、转让和出租农村集体建设用地，造成

6、国家、集体资产大量流失;用地权属不清诱发纠纷等。农村集体建设用地可上市流转，按与国有土地“同地、同价、同权”的原则，将农村集体建设用地纳入统一的土地市场，将农村集体建设用地隐形市场的运作公开化、规范化，进行统一管理，这有利于盘活农村的集体建设用地，促进土地资源的集约、高效、合理利用，从而大大减轻新增建设用地需求的压力。 　　二是有利于维护农民的土地权益，推进农村城镇化，促进农村经济发展。其一,农民可以享受级差地租收益，保护了农民的土地财产权益。农村集体建设用地使用权的流转方式使农民获得土地收益的方式从征地一次性收入变为长期获得收益。无论是出租土地，

7、还是自建厂房出租，农民都可以享受长期的租金收入，而且租金逐年按比例递增。很多村的实践表明，农村集体建设用地越多，农村经济发展就越快，农民的生活水平就越高，如荔城街的夏街村、新塘镇的群星、东华、大墩、久裕等村。其二，有利于推进城镇基础设施建设。租用集体建设用地进行道路、绿化带、广场以及配套公共设施的建设，避免了征地带来的沉重经济压力，有效减少了基础设施建设的前期投入成本，保障了后期的建设资金，大大加快了建设速度。三是有利于发展集体经济。按省的规定，一般耕地办理农村集体建设用地的综合规费为每亩1.3433万元;如占用基本农田保护每亩加收异地保护费0.5

8、5万元，综合规费约为每亩1.9万元。农村集体建设用地在办证过程不用上交1.4万元/亩的新增建设用地有偿使用费、占征地补偿总