浅谈农村集体建设用地流转制度创新

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1、浅谈农村集体建设用地流转制度创新　　【摘要】随着我国现代化建设和城镇化战略的不断推进，建设用地需求剧增，但由于土地资源的紧缺性，不可能通过大量占用农地，特别是耕地来解决城镇建设用地，因此迫切需要集体建设用地的入市流转。但目前的现实是，集体建设用地的流转却受到法律、法规、政策的诸多限制，造成集体建设用地自发无序流转大量存在，并引发了一系列的社会问题，正常的土地秩序受到冲击，国家和集体的利益受到了严重的损害。本文对集体建设用地流转进行较全面的研究，希望能对促进集体建设用地流转规范发展及推动流转制度改革提供一定的参考。【关键词】农村；建设用地；流转制度；创新近年来，随着对我国

2、农用土地的制度改革不断深入，笔者认为，我国农村集体建设用地流转制度创新必须在保持农村土地集体所有的基础上，在农民享有长期承包土地权利的前提下，通过赋予农民交易土地使用权的权利，允许农民在承包期内，根据国家有关政策有偿转让其土地使用权，实现土地优化配置，提高土地经营效率。在这些制度性创新研究中，关键是要正确处理制度创新中的几个制约因素和难点问题。1农村土地使用权流转制度创新中的制约因素分析7浅谈农村集体建设用地流转制度创新　　【摘要】随着我国现代化建设和城镇化战略的不断推进，建设用地需求剧增，但由于土地资源的紧缺性，不可能通过大量占用农地，特别是耕地来解决城镇建设用地，因

3、此迫切需要集体建设用地的入市流转。但目前的现实是，集体建设用地的流转却受到法律、法规、政策的诸多限制，造成集体建设用地自发无序流转大量存在，并引发了一系列的社会问题，正常的土地秩序受到冲击，国家和集体的利益受到了严重的损害。本文对集体建设用地流转进行较全面的研究，希望能对促进集体建设用地流转规范发展及推动流转制度改革提供一定的参考。【关键词】农村；建设用地；流转制度；创新近年来，随着对我国农用土地的制度改革不断深入，笔者认为，我国农村集体建设用地流转制度创新必须在保持农村土地集体所有的基础上，在农民享有长期承包土地权利的前提下，通过赋予农民交易土地使用权的权利，允许农民

4、在承包期内，根据国家有关政策有偿转让其土地使用权，实现土地优化配置，提高土地经营效率。在这些制度性创新研究中，关键是要正确处理制度创新中的几个制约因素和难点问题。1农村土地使用权流转制度创新中的制约因素分析71.1农村土地使用权流转的法律约束机制（1）集体土地所有权主体不明确，使用权无法得到保护；（2）集体土地使用权的法律属性在立法上的迟缓不利于稳定农业和农村经济的发展；（3）承包经营权的法律属性不能适应稳定农村土地使用关系的需要。1.2不同利益集团的行为决策方式的约束1.2.1中国农民传统观念与经济行为约束。当代中国农民的思想体系及价值观念仍处于低层次、低水平的发展态

5、势之中。与此相适应的农户经济行为是：行为目标的多元化、生产行为的短期化以及决策过程的非规范化。因此，农村土地制度的改革与创新，必须充分估计到农民经济行为的特点及其对创新制度可行性程度的约束。1.2.2社会环境的缺陷影响土地制度创新。某些政府部门的行为不规范与宏观决策的多变性，导致社会信用水平下降，农民难以建立有效的长期利益预期。中国不合理的二元经济结构和城乡关系的对峙和冲突、弱化和侵蚀了农村土地制度创新的动力与冲突。2农村土地使用权流转制度创新中的难点分析2.1流转的条件和范围7对于集体建设用地流转的范围和条件，当前主要有四种观点。第一种观点认为应当按照城市规划区进行区

6、分，城市规划区外的集体建设用地可以流转，城市规划区内的集体建设用地则不允许流转，应通过征地制度改革解决。第二种观点认为应当按照是否为新增建设用地进行区分，现有非农集体建设用地可以流转，新增非农集体建设用地则不允许流转。第三种观点认为只要符合土地利用总体规划的集体土地均可以流转。第四种观点认为，流转范围应当是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地。根据《土地管理法》，农业建设用地属于农用地范畴，不属于集体建设用地。因此，对于集体建设用地，应当按照土地利用总体规划和土地用途管制制度进行严格管理，只要是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地，均可依法使用和流转

7、，不应分“圈内”“圈外”区别对待，也不应按是否属于公益性质来区分。为此，应明确规定，可流转的集体建设用地是指符合土地利用总体规划，已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地；明确各级人民政府土地行政主管部门要严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制新增集体建设用地；使用集体建设用地进行开发建设，要纳入所在地市、县人民政府的供地计划。同时，土地是农民的重要财产，在符合规划和依法批准的前提下，土地所有者对其所有的建设用地有占有、使用、收益和处分的权利，有权决定是否流转和流转的形式；土地使用者依法取得的集体建设用地使用权，可以依照合同