永续债券专题研究报告

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划永续债券专题研究报告　　【关于恒大各种误解扫盲7——永续债】　　自XX年中恒大引入永续债工具起，投行分析师们对其诟病就没停止过。理由时恒大根据会计准则把永续债当做类优先股，在资产负债表上算成少数股东权益而非负债。这样在计算恒大的净负债率时，分子就变小了，分母变大了，净负债率从200%+变为90%左右。投行分析师很兴奋，一律认为永续债是债，认为恒大的杠杆高的要爆炸了。　　在这一问题上，笔者始终赞成投行的结论。从业务本质上看，恒大的永续

2、债由于两年内必然还清，所以事实上就是债，净负债率就是百分之二三百。与投行的区别是，对这个净负债率，我泰然处之，因为了解后并不觉得风险大，相反认为是致胜妙招。　　［1］首先扫盲一下“净负债率”。净负债率大于100%不是资不抵债，这是房地产行业的特殊指标。　　净负债率=／净资产　　通缩解释，你身家1000万，找人借250万有息债，那你的净负债率就是25%，找人借3000万有息债，你的净负债率就是300%，但拿到这3000万后，你的总资产也增长了3000万，若无无息债务，按传统的资产负债率算就是75%。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并

3、感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　现实中，万科就是身家1000万只借250万有息债，其他债务都　　是无息占用上下游资金。恒大则是身家1000万狂借3000万有息债。总有不明真相的群众问为什么恒大借款利息高出万科那么多？这还用问，你让万科也借3000万试试，看谁利率高。　　［2］言归正传，永续债为何是妙招？这要结合企业战略来说。《扫盲六》讲到，恒大于XX年凭借二三线城市达到了千亿规模，

4、战略回归一二线的时机成熟了。于是从XX年中到XX年，以迅雷不及掩耳之势完成了一二线城市初步布局，一举夺下了北京5个项目、上海4个项目、南京2个项目、杭州1个项目、广州1个项目、天津1个项目、大连2个项目……，京津沪杭连都是首次进入，天津也是首次进入主城区。这批项目与恒大以往拿的地最大区别是：单价、总价都贵的要死。哪来这么多钱？500亿永续债！可以说，是永续债这个工具帮助恒大完成了战略布局的转型。　　［3］为什么要用永续债而非股权合作？目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这

5、个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　XX年年度业绩发布会，许主席解释过，股权合作麻烦，双方会就股权比例扯皮很久。永续债方便，给对方10～12%固定收益，剩下赚了亏了全归恒大。恒大认为这些一线和发达二线城市的好项目，升值潜力大，永续债对股东有利。比如地价50亿，永续债出40亿，恒大出10亿就可以了，所以才能那么短时间拿那么多地。两年内项目早已开盘销售并取得开发贷，还清永续债没什么难度。在不久前的XX年度业绩发布会上，夏博士介绍去年已还了XX年借的20

6、0　　多亿，之所以去年其他项目又新借了近400亿永续债，是因为很多项目原本是股权合作，但出资的基金却要求参与项目管理并干涉采购。这恒大不愿意，后来就转成永续债。他还说恒大的永续债都是由银行承销，银行只愿为保利、中海、恒大等少数几家大企业发永续债。去年永续债利率都降到10%以内了，恒大一年后随时可赎回。　　如果股权合作，那些基金要的回报远不止10%。我们看万科、保利的报表，这几年增收不增利的现象非常明显。为何，因为股权合作项目很多，占比越来越高，对方都是按股权比例分利润的。净负债率低，股东是有代价的。　　［4］房地产项目收益率高的过永续债利息？

7、目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　很多外行有这样的疑惑，明明损益表上开发商的净利率都降到10%左右了，你借10%的债做杠杆岂不越做越亏？《扫盲5》给大家扫过，一栋房子要产生100元的营业收入，企业投入里面滚动的资金平均不到20元。这不到20元加权平均本钱，不到两年就赚回10元利润。据说以前IRR没有30%，开发商都不愿意拿地，现在一线城市

8、降了点。如果项目资金完全开发商自己出，复合回报就是30%左右，如果借10%利息的永续债，那自有资金收益就会杠杆放大。当然房价大跌也有风险。所以三线城市项目是没有用永