家电行业专题研究：重构预测厨电需求的先行指标

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1、一、当前厨电板块分析关注的地产指标存在缺陷在厨电板块的分析中，我们通常使用商品房销售面积增速作为衡量家电行业景气程度的先行指标。但通过这一指标来预测后周期的厨电需求存在一定不足，厨电需求产生于房屋交付量（包括新房、二手房），而商品房销售面积和实际房屋交付面积之间存在明显差异。表1：地产术语介绍名词解释统计当期住宅销售面积，住宅销售又分为现房和期房。商品住宅销售面积该统计口径不包括保障性安居工程（如棚户区改造）产生的新房量。该口径不包含二手房成交面积。住宅竣工面积统计当期住宅竣工面积，该统计包括保障性安居工程产生的新房了。但是竣工房屋不一定进入销售，有可能成为待

2、售面积。商品房待售面积指已竣工的可供销售或出租的商品房保障性安居工程本文主要考虑棚户区改造中实物化安置带来的新房量房屋总交付量当期交付到居民的房屋总量（含二手房交易产生的交付）新房交付量住宅竣工面积-待售库存一二手总成交量商品房销售量+二手房交易量资料来源：商品房销售面积与房屋交付量相比，主要存在如下缺陷：1.未考虑二手房成交带来的交付量，而二手房成交同样可以带来家电购置需求。前几年二手成交增速和一手趋势较为一致，所以即便忽略这个因素，商品房销售增速和家电增速趋势也一致。但从17年以来，重点城市的二手房销售面积增速与全国商品房销售面积增速出现较大差异，仍采用商品

3、房销售数据容易对家电需求的变化判断出现偏差。图1：全国商品房销售面积增速与重点城市二手房成交面积增速70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%商品房增速(%)二手房增速(%)63%34%36%18%22%7%5%-9%-25%-27%20132014201520162017资料来源：Wind，注：重点城市名单见附录具体以北京为例，二手房带来的家电购置需求已占一半，且波动与新房不同。2017年，北京二手房（住宅）占当年北京总成交面积（商品房+二手房）的66%，商品房销售面积占比仅为34%。若假设50%的二手房购买居民有家电购置

4、需求，100%的商品房购买居民有家电购置需求，那么由二手房带来的家电需求仍占当年房屋交付所带来购置需求的49%。从增速上看，近年来北京商品房与二手房成交面积增速存在不一致的情况，16、17年二手房增速分别为39%和-51%，商品房销售面积增速分别为-13%和-38%。二手房增速波动大于商品房增速，二手房市场景气程度变化对于家电需求变动的影响或更为显著。72%66%60%61%52%52%46%45%图2：北京市二手房占总成交面积的比例80%70%图3：北京市一手房与二手房成交增速商品房销售面积增速(%)二手房成交面积增速(%)60%50%40%30%20%10

5、%0%20102011201220132014201520162017100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%91%39%10%19%-22051%02011201220132014201520162017-38%-37%-51%资料来源：Wind，注：总成交面积=二手房成交面积+商品房销售面积资料来源：Wind，1.销售不等于房屋交付，竣工周期波动导致需求预测不稳定。房屋销售面积不能预测家电的需求，因为房屋销售未必及时转化为竣工。商品房（住宅）销售中包括现房和期房，由于房地产开发周期较长，期房虽在当期销售但是其真正竣工交付使用通常会

6、滞后几期，其对于家电的影响进一步滞后。且随着房地产资金承压，企业可能进一步拉长施工期限，尤其是拉长从期房销售到竣工的时间，从而推迟现金的开支。房屋到竣工时间的周期越来越长，导致销售对厨电需求的预测能力越来越差。图4：竣工面积与商品房期房面积出现背离（单位：万平米）图5：竣工面积增速和新开工近期持续背离（单位：%）20000015000010000050000商品房住宅销售面积商品房住宅销售面积:期房房屋竣工面积:住宅50403020100(10)新开工竣工2006200720082009201020112012201320142015201620170(2

7、0)070809101112131415161718资料来源：国家统计局，Wind，资料来源：国家统计局，注：2018年为1-11月数据1.未考虑保障性安居房带来的需求，保障性安居房的交付同样会带来家电需求。目前棚户区改造是保障性安居房的主要部分，棚户区改造可以分为实物化安置和货币化安置两个安置方式。简单理解，实物化安置为政府建造住宅进行安置，货币化安置为政府提供购房资金，由棚户居民自主选择安置方式，所购买房屋为商品房。其中，实物化安置房未被统计到商品房销售中。由于每年货币化安置比例的变化，实物化安置房数量波动将对实际交付量产生显著影响。图6：保障性安居房中实物

8、化比例变动情况货币化套数