房地产行业专题报告：本轮房地产调控的回顾、反思和展望

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1、目录摘要1引言812014年930：“稳增长+去库存”压力下宽松周期重启91.1调控背景：“稳增长+去库存”诉求凸显91.2调控政策：放松限购限贷，货币宽松91.3调控效果：一线城市率先复苏，区域分化初现1322015年330：宽松加码，金融刺激是主力132.1调控背景：地产投资拖累经济132.2调控政策：放松限贷+宽货币，推行棚改货币化安置142.3调控效果：开启全面复苏的起点1432015年930：全面宽松，金融刺激再发力153.1调控背景：中央定调“去库存”153.2调控政策：限贷再放松，降息降准继续

2、推进163.3调控效果：一线城市泡沫初现1742016年217：最后一击，转向因城施策184.1调控背景：楼市冰火两重天184.2调控政策：全国性调控终结，转向因城施策184.3调控效果：一线城市房价涨幅得到控制，二三线城市接棒上涨1952016年930：因城施策，长短结合205.1调控背景：“房住不炒”提出205.2调控政策：行政手段加码，长效机制破局205.3调控效果：三四线城市“逆袭”、市场失灵出现336本轮调控总结：新形势、新思路、新方向346.1新形势：宏观新常态、改革新周期346.2新思路：从全

3、国一盘棋到因城施策356.3新方向：从短期调控到住房制度构建367本轮房地产调控反思和展望367.1调控政策工具及效果分析367.2本轮调控反思一：重行政调控，轻经济手段407.3本轮调控反思二：重抑制需求，轻增加供给；重短期调控，轻长效机制407.4本轮调控反思三：政策切换加大市场波动417.5本轮调控反思四：中央和地方目标冲突下因城施策面临考验427.6本轮调控反思五：应宣告去库存政策基本结束427.7本轮调控反思六：住房制度的价值有待明确437.8未来调控展望：构建新时代住房制度43图表目录图表1：本

4、轮地产调控脉络梳理、反思和展望（2014-2018）8图表2：2014-18房地产调控阶段（销售）8图表3：2014-18房地产调控阶段（库存）8图表4：14年房地产市场的“弱”主要体现在销售9图表5：14年起全国商品房库存快速累积9图表6：2014年主要城市限购取消进度图10图表7：2014年三季度密集出台的省级调控政策10图表8：2014“930”新政主要内容11图表9：国开行发放棚改贷款情况12图表10：棚户区改造开工和货币化安置情况12图表11：14年930—15年330前夕主要调控政策12图表12

5、：14年930政策后一线城市率先复苏13图表13：14年930后全国商品房销售首现拐点13图表14：15年房地产的弱主要体现在投资13图表15：15年投资主要由二三线城市拖累13图表16：15年330是销售全面复苏的起点14图表17：房价增速拐点在15年330后出现14图表18：2015年“330”至2016年3月期间主要调控政策15图表19：中央对2015年房地产调控的定调是“去库存”16图表20：2014-2016限贷放松政策汇总16图表21：2015年“330”至2016年3月期间主要调控政策17图表

6、22：商贷和公积金贷款基准利率变动17图表23：15年来银行存款准备金率变动汇总17图表24：15年330叠加15年930新政后热点城市泡沫初现（以深圳为例）18图表25：15年“330”后一线城市房价上涨过快18图表26：16年初核心城市库存告急18图表27：2016年3月-“930”前收紧调控的热点城市19图表28：16年217后二三线城市接棒房价上涨20图表29：16年217后非热点城市快速去库存20图表30：2016年930前后中央对调控定调的关键词是“房住不炒”20图表31：2016年调控政策变化

7、21图表32：2016年930至今的四波强调控期21图表33：2016年930前后重启限购的城市22图表34：各城市限购政策一览23图表35：全国限购情况一览（京津冀、长三角、珠三角政策最严厉）23图表36：部分城市限售政策24图表37：各城市土地调控措施一览25图表38：2016年930后调整限贷的城市26图表39：房企融资全面收紧26图表40：地产公司债发行量及成本变动27图表41：存量地产债到期时间分布27图表42：2016年930以来土地政策梳理27图表43：17年来棚改货币化安置被中央反复强调28

8、图表44：全国部分省市棚改新开工套数及货币化安置比例29图表45：PSL新增及存量情况29图表46：棚改计划及实际开工情况29图表47：全国棚改开工、货币化安置及去库存情况30图表48：棚改货币化安置带动三四线城市销售30图表49：上海首批纯出租地块配建自持情况31图表50：16年930以来出台租房政策的省市一览31图表51：租售并举相关政策整理32图表52：2017-2018推出人才政策的城市一览（不完全统计）