恒大研究院-本轮房地产调控的回顾、反思和展望（2014-2018）

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1、本轮房地产调控的回顾、反思和展望(2014-2018)恒大研究院研究报告房地产行业专题报告2018-06-10摘要：2018年是房改二十年，系统回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。有因必有果，有什么样的房地产政策和制度，就一定有什么样的房地产市场运行结果。与大多数网络文章生产情绪、描绘现象、抱怨现实不同，我们试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，分析中国房地产市场深层次的制度基础和运行逻辑，并提出建设性的意见。本着对独立客观研究的信仰，之前我们推出了二十多期的《房地产周期》系列报告

2、，产生了广泛的社会影响力，在2017年8月由人民出版社推出专著《房地产周期》，半年加印8次，销量多次位居京东、当当同品类榜首，再次让我们确认市场需要客观、理性、扎实、系统的房地产研究。l14-18年的调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面刺激（14年330起）和紧急收紧（16年930起）两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。l本轮调控周期经历5个调控阶段，4次刺激，1次收紧，2个调控目标。房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。1

3、6年217以前在于防止过冷，16年930后在于避免过热。（1）14年930：宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下，14年6月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。（2）15年330：宽松加码。市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。3月30日五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热

4、情，此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。（3）15年930：全面宽松。由于库存仍处高位，9月30日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又首席房地产研究员：夏磊邮箱：xialei@evergrande.com首席经济学家：任泽平联系人：陈雨田邮箱：hdyanjiuyuan@evergrande.com相关研究：1.住房租赁研究：渠道与风险（2018-4-8）2.房地产税何时推出？如何征收？影响多大？（2018-

5、3-8）3.房地产周期导论（2017-9-19）4.从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代（2017-7-19）5.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择（2017-3-8）6.为什么我们对2017年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法（2017-1-12）请务必阅读正文之后免责条款部分若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本恒大研究院研究报告降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降准各1次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015年12月中央

6、经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。（4）16年217：最后一击。热点城市复苏明显，区域分化显著。2月27日，下调房屋交易环节契税，是本轮调控的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。（5）16年930：回归本源。热点城市房价上涨引起中央警惕，2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，

7、房地产融资全面收紧。棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等推动多年不涨的三四线“逆袭”，开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为18.1%和21.4%。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹，17年底住宅成交面积占全国成交面积的67%。市场局部出现失灵。限购迅速冰封市场，但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购，市场瞬间降温，而从北京疏解到环京的人，因暂时没有购房资格，没有承接有效需求。供需承接不上。限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房

8、”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策，对于快速降温有其必要性，但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题，后期还要逐步完善。限价造成精装房改成毛坯销售，使建筑品质出现倒退。l2014-2018年调控的新思路、新工具、新方向（1）新思路：从全国一盘棋到因城施策本轮调控的前半段几乎是历史的翻版，政策以全国性调控为主。16年217以后调控思路发生重大转折，开始强调“因城施策”。此后房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠