美岭湖国际健康城项目可行性研究报告

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1、崇州美岭湖国际健康城项目可行性研究报告四川美岭湖健康城置业有限公司2015年02月目录一、项目背景2（一）政策背景2（二）社会背景3二、项目概况4（一）概述4（二）项目地理位置6（三）项目相关工作现状7（四）项目初步构想8（五）项目社会意义9三、项目规划及建设周期9（一）项目规划9（二）项目建设周期10（三）项目分步计划10四、项目建设资金投资10（一）项目资金需求计划10（二）项目资金筹措计划12五、运营与销售13（一）概述13（二）运营与销售收入14（三）投资回收期23六、项目投资风险与规避措施25（一）政策风险25（二）财务风险25（三）市场风险25（四）经营风险26七、总论（一）

2、社会效益26（二）企业效益27（三）结论27一、项目背景（一）政策背景当前，我国已提前步入老龄化社会，养老问题已成为社会民生重大问题之一，它关系家庭的伦理与和谐，影响社会的稳定与发展，已引起国家高度重视。2013年8月16日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出:要推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。把服务亿万老年人的“夕阳红”事业，打造成“蓬勃发展的朝阳产业”。基于此，相关部门出台了系列政策。1、国务院政策《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对完善税费优惠政策规定，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务

3、也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。2、国土资源部政策为贯彻国务院的意见，国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》，明确提出：入住老人的住房、康复医院、餐厅等可确定为养老服务设施用地；老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于养老服务设施用地。养老服务设施用地租赁期限最长可达50年。老年公寓、宿舍等居住用房，限定在40平方米以内。老年公寓、宿舍出租服务合同最长不能超过5年。3、地方政策《成都市人民政府关于加快社会养老机构发展的意见》指出，大型综合型养老机构的建设规模应不低于30张床位，每张床位综合建筑面积为30—40平方米

4、；养老服务设施部分建筑按50%收取基础设施配套费。生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的20%，其供地起始价不得低于土地整理成本或基准地价；对通过招商引资新建的特别重大社会化养老机构建设项目用地，可采取政府“一事一议”的方式研究解决。因城市规划改变土地使用条件（含增加容积率）用作养老机构建设项目的，其收取的土地出让收入按改变前后土地使用条件评估价差额的60%收取。对新建的社会化养老机构，按照每张床位10000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都市户籍老年人的，按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。（二）社会背景通常，65岁以上的人口比例超过总人口的7%，就被

5、称为“老龄社会”，而超过14%就被称为“老龄化社会”。2010年，我国65岁以上的人口比例占总人口的8.5%；截至2013年底，全国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%。其中每千名老年人仅拥有养老床位数25张。我国面临严重的人口老龄化趋势，养老床位十分缺乏。通过对成都养老情况的调查、了解，成都养老市场情况如图1：图1：成都养老市场情况成都现有备案养老院共计96家，95%以上属小规模，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求；成都市60岁及以上老年人口为2355823，按25%有养老床位需求计算，床位需求为588955，床位缺口为523326张，缺口占比88

6、.9%。截止2014年11月，成都市运营和筹建的养老床位达到60000多张，其中公办的包括城市福利机构和农村敬老机构，占30000多张，而另一半数量则来自民办养老机构。预计到2015年底，我市60岁以上老年人口将达到244.8万人，占全市户籍总人口的19.15%以上。成都市2013年投资1亿元建成6家公建民营养老机构，新增民办养老机构和社区居家养老服务中心153家，新筹建养老床位1.2万张。2014年成都市计划启动第二批公建民营养老机构建设，鼓励支持民建民营养老机构建设，发展村（社区）居家养老服务中心，新增筹建养老床位7000张。成都作为四川的省会城市，从政府、军队、高校、医院、中石油等

7、企事业单位退休的员工超过一半的拥有3000元/月以上的退休收入。成都60岁及以上老年人口为2355823，其中至少有10%有能力享受较高品质的退休生活，而他们大多数目前还是居家养老，主要原因是没有能吸引他们的高品质的养老机构。二、项目概况（一）概述2008年地震后，为了抓住投资机遇，推动地方经济的发展，在崇州市政府相关部门的引导与决策下，我三叶集团公司下属全资子公司“重庆市科园绿化工程有限责任公司”应当地政府招商邀请，参与了美岭湖国