加强土地储备与融资监管的研究

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1、加强土地储备与融资监管的研宄淮安市国土资源局淮阴分局223300摘要：土地问题是当前社会的一个重点问题，在土地的管理上，要加强对土地承伍机构的建立，而且拓展了土地业务对于涉及土地管理的资金也要加大监督，以保证土地储备各方方面的融资能够合理，而且融资行为要符合规范。同时控制金融风险，以免金融风险影响土地储备融资，此外要建立与土地储备有关的机制，从而促进土地储备能够健康运营。主要讲述了与土地储备有关的融资监督的实践。关键词：土地储备；融资；管理引言从几年前起，我国的国土资源部门就和财政部门联合就入地储备

2、融资的问题进行了探讨，现在这两个部门有结合了银行以及银行的管理委员会，共同发布了与土地储备有关的通知，希望能促进土地储备监管工作的开展，而且在通知的发布之后，全国的都开展了土地改革的运动。在各地实行土地储备机制的时候,要在规范的要求下进行。下面我们对土地储备机制已经融资进行探讨。1我国城市土地储备融资的方式从目前我国土地储备制度的运作实践来观察，城市土地储备资金的来源主要有三个主要的通道：一是政府的财政拨款支付;二是商业银行的贷款；三是其他资金，如土地出让金返还等。1.1政府财政拨款。受限于政府的财

3、力约朿，政府财政会一次性的拨付一部分资金作为土地储备部门的启动资金或周转资金，但在现实中这些资金量远远不及土地收购储备所需的巨额资金。与此同时，政府财政拨款遵循严格的计划性特征，拨款的期限通常不会与土地储备所需资金的时间保持一致。因而这种融资模式有很大的局限性。1.2商业银行贷款。0前来看，商业银行贷款是各城市土地储备融资实践中最主流的方式。鉴于土地储备它本身是一种政府行为，因而银行对苏的放贷行为产生资产呆坏账的风险并不大。因而很多商业银行是奋很强意愿向各城市土地储备机构贷款的。1.3土地出让收益返

4、还等方式。0前有很多城市还通过土地出让金返还等形式，从储备土地的出让收益中拿出一部分作为土地收购储备资金的来源，但在实践中，这种方式仍在探索之中，程序上还不规范化，更未上升到制度化的程度。2上地储备机制面临的问题2.1在对部分土地征地拆迁的吋候，很多的居民并不认同净地出让。尤其是在欠发达的城市中，净地出让非常困难。征集土地拆迁或者是在闲置土地上开展基础建设都需要政府的支持，不仅仅是政策上的支持，也需要资金上的投入，由于一部分政府很难承担起巨额的资金，因此开展招商引资，可以在引资的冋吋也带来了一定的风

5、险，而II很多的土地子拆迁之后，不能合理的安置居民，而且对于土地后期的规划也不合理。存在一定的漏洞。2.2—直以来，对于土地的利用都存有较大的希望，而且对于招商引资的期望值过大，对于新政用的土地不能合理的控制，而且由于设计的项0冇了变化，在土地的利用上与预期的不符，甚至是有很大的偏差。2.3很多的地方对于市场的掌控力度不够，在操作市场上力度较轻，却把控制的重点放在行为操作上，由于轻重的比例失调，在操作上就冇了明显的差异。而且政府也不能合理的对市场进行监管，在控制市场的吋候，出现了腐败甚至一些行为违反

6、了国家的法律。2.4在土地储备的监管中心上，没冇完整的财务核算制度，而i该制度不能独立的核算。不仅如此，对于土地储备的成本以及市场上的风险，也没有准确的估算。此外储备中心还缺少风险防范措施，因为土地储备以及融资本身就具有一定风险性，而没有风险预防体系，只能是加大了风险。2.5某些地方政府在发展中过分追求“规模效应”，盲0地扩张土地融资规模。然而土地是不可再生的稀缺资源。随着土地资源在地方政府手中逐渐减少，地方政府依靠“土地财政”融资的模式难以为继，这就导致了地方政府融资平台可持续发展水平低的问题。融

7、资平台为摆脱这一困境，开始以地方财政收入作扪保，以地方政府的名义对金融机构进行承诺，显然这些承诺多为地方政府开出的“空头支票”。因为许多地方政府融资平台并没有稳定的偿还金融机构贷款的本金和利息的收入，加上地方政府自身存在的财政困境，兑现效果多不理想。现如今，很多地方政府不仅透支了未来的土地出让收益，还将规划用地大量用于抵押担保。这使得地方政府的偿债能力必然完全暴露于土地价格风险之中，一旦土地市场泡沫破裂，地方政府将无法避免陷入借新债换旧债的局面。中国房地产业存在泡沫危机，未来经济增长率也呈下降趋势，

8、加之地方债务问题突出等问题，土地融资模式的不可持续性尤为明显。3土地融资的模式3.1土地直接出让模式土地出让是指出让土地的使用权，使用权拥有者可以占用、使用或获取土地收益，并且对土地的所冇权具冇支配和处置的权利。土地出让模式是土地资产处置的一种方式，也是土地融资的主要模式。土地出让方式有拍卖、招标、协议和挂牌四种方式。我国最初的土地出让主要方式为协议出让；而后进行了多次的政策调整，旨在满足市场化的需求，将土地出让方式转变为以拍卖、招标和挂牌为主。这种土地融资模式在一定