福州新榕･金淘湾地产项目全程营销推广策略-中原地产2013年8月

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1、新榕･金淘湾全程营销推广策略谨呈：福州新榕城市建设发展有限公司目录/MENU：Menu（一）市场分析1、宏观大势分析2、区域市场分析3、竞争市场分析（二）项目定位1、项目本体分析2、整体形象定位4、产品建议（三）营销推广1、策略总纲2、推广策略3、阶段执行市场分析项目定位营销推广第一章：市场分析1、宏观大势分析2、区域市场分析3、竞品市场分析Menu市场分析项目定位营销推广宏观大势：2016年各地楼市调控实施“分城施策”，未来购房需求将持续增多P1.1宏观大势区域市场分析竞争市场分析2月2日2月22日2月26日3月17日房贷二成首付

2、已落地银行或加大个人房贷投放“夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度提高至80万元；单方缴存住房公积金，个人购房贷款最高额度提高至50万元。首套房单套面积90㎡以下的契税按1%缴纳，90㎡以上的按1.5%缴纳。在2015年3月17日后购买144平方米以内普通商品住宅，以购房人个人为单位：中国人民银行、住房城乡建设部、财政部通知公积金存款利率上调至1.5%2月17日4月11日4月11日起，福州市房地产交易环节契税、营业税优惠政策的执行细则做了调整,购房套数认定主体将明确为购房人本人及家庭成员，2016年由于各地楼

3、市调控实施“分城施策”，以及市场环境也差别较大，所以，未来房价的分化趋势也更加明显。一线城市在充足的购房需求的支撑下，房价上涨无法避免，尤其是交易量规模大，库存压力较小的城市房价上涨的幅度会相对明显，但不会出现前几年大涨的局面；重点二线城市的房价，随着市场环境的进一步宽松，购房需求的持续增多，会有更多城市的房价“止跌企稳”。宏观大势：百城楼市价格看涨，但城市分化格局明显，因城施政仍是市场主基调P1.1宏观大势区域市场分析竞争市场分析价格：进入2016年起，百城价格看涨，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11303元/平方米，环比

4、上涨1.90%，涨幅较上月扩大1.30个百分点，同比较去年同期上涨7.41%，涨幅较上月扩大2.16个百分点。成交量：一线城市周均成交近130万平米，达到近年来高点，同环比增幅均超过一倍，尤其是上海同环比增长2倍有余；二三线城市成交量同样呈现大幅增长，绝对量创今年来最高水平，天津、厦门、苏州等热点二线城市增幅尤为明显。从当前房地产市场情况来看，城市分化加剧，三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍将是这些城市房地产工作重点。城市分化格局明显，因城施策加码调控，一线及部分热点二线城市房价将快速上涨，随着市场分化的加剧，一线城市“逆

5、市而行”将表现为更为明显，限购、差别化信贷政策也将进一步加强。同时部分热点二线城市也将进入此列，武汉、苏州等地已出台收紧措施，未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能。后市预判宏观大势：政策驱动，福州楼市进入上行通道，闽侯市场王者归来，成交创新高P1.1区域市场分析竞争市场分析福州成交量：商品住宅成交套数2596套，环比上行92.3%，成交面积300447.91㎡，环比上行94.3%，该组数据与去年同期相比，成交面积同比也出现31.4%的涨幅。成交均价：成交均价方面，本月商品房成交均价15068元/㎡，环比上行13.2%；本月福州

6、商品住宅成交均价15038元/㎡，环比上行13.1%。闽侯成交量：商品住宅成交4346套，环比激增292.7%，成交面积438702.53㎡，环比激增301.4%，作为2016开年第一季度的最后一个月闽侯商品住宅交易量环比激增，单月成交量创2012年以来的历史新高。成交均价：商品住宅成交均价为9139元/㎡，环比上行13.1%。宏观大势商品住宅中有五个项目超过3万方的成交备案量，总计有十五个项目交易量达到1万方以上，占据商品房成交量的84.8%；单月天泽奥莱时代、中建华府、中铁城、中海寰宇天下和群升江山城成交量位居前列；闽侯单月成交

7、暴涨表明，刚需购房客群对价格极度敏感，区域价格洼地重现。分析第一章：市场分析1、宏观大势分析2、区域市场分析3、竞品市场分析Menu市场分析项目定位营销推广P1.2宏观大势分析区域市场分析竞争市场分析板块所属区域：青口板块隶属于闽侯东南板块，包括青口祥歉尚干三镇。南屿板块南通镇尚干镇祥谦镇青口镇闽侯东南板块马尾区长乐市P1.2宏观大势分析区域市场分析竞争市场分析板块发展规划：青口板块正式纳入福州中心城区用地布局。根据《总体规划》，福州市城市规划区包括福州市区、长乐市、连江县和闽侯县南部11个乡镇（白沙镇、甘蔗街道、荆溪镇、鸿尾乡

8、、竹岐乡、上街镇、南屿镇、南通镇、祥谦镇、尚干镇、青口镇），以及永泰县葛岭镇、塘前乡，罗源县松山镇、碧里乡。规划区面积4792平方公里。中心城区为重点进行建设用地布局的范围，包括福州市5区（晋安区除寿山乡、日溪乡、宦溪镇），以及闽侯的