中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告

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1、www.fccool.com房产库—房地产思想库1雷圳碧榕湾二期营销推广报告汇报目标：关于在现有严峻市场局势下如果进行突围的初步沟通以期能通过此次的沟通，与发展商达成共识，制定完善的执行推广方案3凡成大事者，必先洞悉市场大势！4凡成大事者，必先洞悉市场大势！5一、深圳市市场情况67现象深圳地产走向动荡时代2005年、2006年及2007年1-9月价格走势图05/06深圳房价飞速上升，上升幅度远高于历年约5％的增长幅度07年1-6月深圳房价疯狂上涨，涨幅超出正常预计范畴受政府打压影响，地产低迷动荡7供求：供应、需求齐减，投资客比例不断上升从05年开始，供不应求的矛盾日益显现！同时，投资客户的比

2、例不断上升（07年上半年约为40%）！数据来源：深圳中原深港研究中心8价格：价格上涨太快，非理性、非正常上涨！从05年开始，商品住宅价格开始以两位数的速度增加（05年增幅为18%）！数据来源：深圳中原深港研究中心9政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！05年主要出台政策时间政策名称2006－03发展经济适用房2006－04上调房贷利率2006－05国六条2006－059部委“十五条”2006－05二手房营业税征收2006－07规范房产交易秩序2006－0790平米实意2006－07外资限炒令2006－07强征二手房转让个人所得税2006－08《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出

3、让国有土地使用权规范》2006－09《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》时间政策名称2005－044月1日起深圳未获预售许可证的楼盘不得认筹2005－04“国八条”意见出台稳定房价2005－05七部委出新政：购房不足2年转手将要征收营业税2005－05广东省普通住宅标准是套内建面不大于120平米深圳为建筑面积不大于144平米2005－07别墅项目用地一律不再报批2005－1010月1日起预售商品房须明码标价2005－10特区内将适量供应住宅用地2005－11深圳市地税局发布通告，从11月1日起开始征收土地增值税2005－11市国土局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，规定

4、房地产开发企业不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房等06年主要出台政策10博弈：市场与政府相抗衡！05年、06年的价格调控失败，价格依然持续高涨（06年价格涨幅为30%）！数据来源：深圳中原深港研究中心11政府：9070新政落实，税收政策的落实，内部高管违规炒房等；开发商：捂盘惜售，内部认购，土地增值税的清算等；中介：违规操作，联合炒房等；炒房团：联合做庄，抬高房价等。房价上涨的“非理性、非正常”可能原因12政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！时间法规名称时间法规名称2007-01至10月调整准备金率2007－07《关

5、于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》2007－01关于房产企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007－07《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》2007－02关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见2007－07减少个人存款所得税至5％2007-03至09五次加息2007－09提高第二套房首付，同时将第二套房的贷款利率提高为基准利率的1.1倍2007－06《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》2007-10交行四原则界定第二套房07年主要出台政策07年，政府出台了一些更为严厉的政策，以此来稳定房价！13政策影响：

6、“金九银十”不再秋交会情况：深圳盘冷，外地盘热！人气火，成交冷（“十一”期间各区成交价量齐跌,共成交82套！）火成交冰149-11月部分楼盘开盘情况楼盘时间均价（元/㎡）销售率第五园9月8日1400030%城市峰尚9月15日1090020%中海大山地9月15日3600034%方鼎华庭9月16日210006%可园10月1日1090022%水岸新都10月2日850020%天集雅苑10月5日900030%中信红树湾4期10月19日450003%半山御景10月20日2150030%政策影响：普遍开盘销售率为20-30%南山受政策影响最大，成楼市重灾区！数据来源：深圳中原深港研究中心15政策影响：部分

7、楼盘“降价”销售！楼盘开盘时间均价(元/㎡)备注左庭右院2007-8-181100010月1日起买2房送8万，买3房送10万半山溪谷2期2007-9-3016000开盘前预期20000元/㎡西岸华府二批单位2007-10-19500开盘前预期突破10000元/㎡可园七期2007-10-110900比原计划低2500元/㎡水岸新都2007-10-28500比原计划低500元/㎡金域·东郡2007-10-2075