新鸿基地产金湾半岛营销方案(中原).ppt

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1、金湾半岛项目营销策划案南方鸿基市场分析项目分析项目定位营销策略中原优势市场分析我们面临怎样的市场环境？我们的客户在哪里？我们的竞争对手是谁？市场环境常平经济常平国内生产总值持续上升，经济快速稳步发展！常平经济脱颖而出,成为周边各镇区的龙头常平东莞规划图东莞2000-2015年城市规划“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，”的城镇空间布局结构!常平楼盘布局常平项目集中区域：镇中心区；聚集在常平大道东部区域；常马大道两边是今后发展趋势！1992年起步累计销售27900套，81亿元房地产项目近70个房地产市场庞大常平房地产从1

2、992年起步，十年来，从无到有，从小到大，从弱到强，持续健康稳定的发展，房地产趋于理性发展，已形成规模优势，成为常平的支柱产业之一历年销售面积常平房地产销售面积逐年稳步提高！历年销售总金额常平镇房地产销售金额逐年上升！历年销售套数常平镇房地产销售稳定！2004年1-9月常平批准预售17个项目总面积308，313平米住宅253，151平米、3387套别墅9140平米、50套2004年常平房地产消化31.4万平米开发火热需求旺盛常平房地产市场供求关系保持基本平衡3808套房11.7亿港元外销市场庞大常平镇庞大外销市场丽景花园、玫

3、瑰花园、阳光山庄、紫荆花园、聚富花园、隐贤山庄、金地利广场等楼盘外销比例较大！过去：现在：未来：城铁+轻轨+高速路+娱乐消费中心城+性价比东田丽园：40%以上金美花园：80%以上新天美地：80%以上碧湖花园：70%以上知名楼盘金田花园：50%以上港式风格明显一、港式管理封闭式管理…微笑服务安全保障豪华会所免费楼巴二、配套设施别墅除外！三、带装修销售90%以上住宅带装修销售！四、高密度住宅港人不排斥高密度住宅,高密度住宅带来高利润!超大泳池鸟语花香小桥流水五、精致园林精致园林充斥各高档楼盘！外销促使房价走高高40%价格分析04

4、年均价全市常平樟木头相差微弱高40%项目名称规模在售主力户型均价金美花园占地：20多万㎡建面：32多万㎡二房：75—80㎡三房：91—114㎡4500元/㎡东田丽园占地：24.5万㎡建面：40万㎡二房：72㎡三房：100—108㎡洋房：4700元/㎡别墅：8000元/㎡新天美地占地：20多万㎡建面：40多万㎡二房：68—77㎡三房：93—107㎡四房：138㎡4500元/㎡碧湖花园占地：37万㎡建面：37多万㎡独立别墅：360m2双拼别墅：200m2三房：92—120m2洋房：4600元/㎡别墅：8500元/㎡紫荆花园占地：

5、90多万㎡建面：100多万㎡双拼别墅：177㎡三房：85—107㎡洋房：3800元/㎡别墅：6000元/㎡山水雅居占地：5万㎡一期建面：3万㎡二房：64－78㎡三房：117－126㎡四房：130－154㎡3800元/㎡世纪康城占地：8万㎡建面：13万㎡二房：70㎡三房：100㎡四房：135㎡24000元/㎡月湖湾占地：7万㎡建面：4万㎡独立别墅：570－706㎡6500元/㎡4000-5000元/㎡热销楼盘价格潜在楼盘现有楼盘的延续开发新开发的楼盘金美花园6期隐贤山庄新天美地5期碧湖花园.维多利亚园东田丽园2、3期阳光山庄2

6、期紫荆花园玫瑰花园蓝月湾金汇大厦星汇中心置业大厦曼克顿广场世纪康城山水雅居月湖湾金田花园金凯水都价格趋势稳步上升稳步上升的价格趋势暂时不会改变！价格平均以每年5.6%增幅快速增长！热销户型70-85㎡95-110㎡户型分析港式户型放大版三房两房别墅供应量潜在供应量常平现有别墅基本消化完毕，潜在供应量变化大，本项目若能把握合理入市时机将强占先机！碧湖花园丽景花园隐贤山庄紫荆花园前期东田丽园大社区、精致园林、配套好、管理好；已基本售磬阳光山庄今年将推二期约250套别墅紫荆花园后期风水不佳、口碑较差、销售指标不一定能拿到！港式住区

7、氛围成熟,100万㎡后续放量中将有不少量拿来做别墅，我们将密切关注！月湖湾玫瑰花园规模小、配套少、销售不理想！规划差、管理不善、景观差，销售不理想！客户来自哪里？2004年客户构成（以上数据来自常平镇政府公报）香港客户主流外销客户1998以前80%以上200255%以上200333%以上200440%以上常平外销比例有观点认为：常平外销市场呈下降萎缩趋势！通过中原庞大外销网络发现：近年外销比例虽下降，但绝对数量却增加常平外省购房者远高于其他镇区,原因是很大一部份同香港客户有着千丝万缕的关系外销客户持续增加外销楼盘面面观新天美

8、地碧湖花园隐贤山庄紫荆花园金田花园金美花园退休盘渡假盘工作盘鸳鸯盘亲友盘投资盘娱乐盘外省群体实际购买力增强企业管理层崛起外省经商者增加物流业兴起…外省人身份证购房现象港人内地婚姻外省客户的崛起外省客户购买户型与港人购买需求一致两房70-90㎡三房95-110㎡高档住宅消费者，注重安全、交通