秦皇岛刑庄地产项目全程营销策略

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1、——写在前面在房地产这片市场上，，没有永恒的强者，没有永恒的强者，，也没有永远的弱者，也没有永远的弱者，永恒不变的是对成功的追求，，对开发商如是，对开发商如是，，对代理公司亦如是，对代理公司亦如是。在对成功的追求上，，我们的观点一致，我们的观点一致一座城市的蓝图与梦想……08年邢庄项目营销略内内项目开发建议项目总体战略研究项目总体战略研究宏观及区域销售组建及筹备销售组建及筹备项目推盘策略项目推盘策略市场认识容容营销思路项目风险研究框框营销策略项目总体发展思路销售推广排期架架与费用计划项目总体战略研究•宏观及区域市场

2、认识•项目风险研究•项目总体发展思路宏观市场认识07年调控政策频出开发商打折促销业内拐点争论激烈提倡保障性住房建设相互竞争激烈客户观望情绪激烈市场走势在打压与拉升的博弈之间，，缓行趋前，缓行趋前秦皇岛市场认识供给量充足、、需求力不足、需求力不足、、抗风险力弱、抗风险力弱价格市场秦皇岛市区商品房新开工、、竣工、竣工、、销售、销售、、投资情况统计表、投资情况统计表新开工（（面积（面积：：万平方米：万平方米）竣工（（面积（面积：：万平方米：万平方米）销售（（面积（面积：：万平方米：万平方米）投资（（金额（金额：：亿元：亿

3、元）年度商品房商品住房商品房商品住房商品房商品住房商品房商品住房面积147.19128.9766.2955.3142.212322.9617.7720042004年2004年同比%%%3440.55---45.01-45.01---40.66-40.665857.49---10.8-10.824.46面积165.06141.4874.5266.63170153.330.7125.620052005年2005年同比%%%12.149.6912.4120.4919.5524.6333.7544.06面积291.5725

4、4.59121.51112.23278.1254.747.7238.4120062006年2006年同比%%%76.6479.9563.0668.4463.5966.1455.3950.0420072007年2007年面积648.8535.461.153.3180.9175.454.438.4区域市场认识区域认可度高、、产品供给稀缺、产品供给稀缺开发区楼盘整体项目数量不多，，整体市场价格居于秦皇岛第二，整体市场价格居于秦皇岛第二，，从以往在，从以往在售楼盘项目看，，品质及销售状况都良好，品质及销售状况都良好；；目前

5、区域内无新的市场供应；目前区域内无新的市场供应，，价，价格多以二手房售价为准；项目基本分析
地段、、地理条件优越、地理条件优越颇具影响力技术高地、、最具吸引力新城区、最具吸引力新城区
土地与项目资源优势燕山大学、、秦皇岛一中、秦皇岛一中
项目本体优势七十万平米··城市地标社区·城市地标社区项目风险研究风险点：•客观形势严峻：：市场向下：市场向下、、需求萎缩、需求萎缩、、资金量下降、资金量下降•技术与操作面的失误：：营销策略不当：营销策略不当、、销售组织不力、销售组织不力风险分析与控制（（08（0808年秦皇岛市场预

6、测08年秦皇岛市场预测）•政策面利空，，市场，市场、、经济形势等基本面看好、经济形势等基本面看好；；需求受到抑制；需求受到抑制，，房地产市场由，房地产市场由亢奋转向理性回归；；房地产价格涨幅回落；房地产价格涨幅回落；；市场面整体疲软；市场面整体疲软，，个案有机会，个案有机会。•操作层面控制风险：：专业化操作防止短板：专业化操作防止短板，，重视利润与风险控制并重，重视利润与风险控制并重关键词：：机会与挑战并存：机会与挑战并存、、希望与困难同在、希望与困难同在项目总体发展思路在秦皇岛个人购买力不是没有，，而是没有真正打

7、造品质居住的产品，而是没有真正打造品质居住的产品。。所以。所以，，如果，如果说形势好时100100人竞争一个机会100人竞争一个机会，，只有，只有1%1%的机会1%的机会，，而形势不好大家都观望时，而形势不好大家都观望时，，能够，能够创造市场，，就是，就是100%100%的机会100%的机会。。借奥运东风。借奥运东风，，推出项目，推出项目“给你一个健康舒适，，星级品，星级品质的家”。结合项目地理条件和规划条件，，我们建议，我们建议：
从城市发展出发，做秦皇岛市最有文化、、最有品味的人文、最有品味的人文社区，，使项目

8、成为全市最宜居，使项目成为全市最宜居、、知名的经典社区、知名的经典社区；
从开发角度出发，做全市最有公信力的品牌企业，完成开发品牌的铸造。项目发展策略•项目开发建议•营销思路•营销策略•销售推广排期与费用计划项目开发建议甲1地块甲3地块甲2地块项目整体开发思路采取分组团（（地块（地块））的开发计划）的开发计划思考点：
从推盘角度：通过组团式开发，达到项目整体