2010年12月东莞丰泰樟木头地块定位及营销策略报告

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1、谨呈：丰泰地产丰泰樟木头项目组2010年12月丰泰樟木头地块定位及营销策略报告头地块策略报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。客户分析项目分析市场分析▎市场调研▎形象策略展示策略营销推广策略推售策略▎营销策略▎报告思路项目定位背景观察：项目的“属性”与“目标”资源、地段、指标赋予项目的特性与开发的目标。。。1项目认知指标：项目占地约8万多平米，总建面近21.8万平米，无永久性附着物地块位置：樟木头樟洋村地块

2、规模：80734㎡容积率：2.2土地年限：1997年的地土地现状——土地权属明晰，内部少量厂房拆迁——目前未通平，仍属生地户型配比户型面积套数套数比套数小计比例六联排174-204㎡7236%19815%四联排195-211㎡11257%双拼211-286㎡147%二房72-74㎡15014%108585%三房91-95㎡63759%四房159-161㎡15014%五房192㎡14813%合计1283项目户型综合素质良好，产品面积属于小面积别墅及刚需洋房靠山但不享山前期高层阻挡石马河水质、噪音粉尘污染别墅受高层阻挡临路受石马河影响，需通过对沿河道的改造化解。别

3、墅区受高层影响较大，基本无山景。镇中心东城南城西城地理位置：处在塘厦樟木头交界处，本区域的非核心地段，属于规划中的南城新区。城市南部新区组团本案在城市南部新区组团与镇中心地区相邻地段,片区发展周期将较长，与塘厦交界处，区域优势明显。樟木头控规图：关内关外本案交通：项目位于樟深公路，交通进入性与昭示性强，未来轨道交通利好，更提升项目区域价值项目紧临樟深公路，莞深高速，至深圳、塘厦、清溪等交通非常方便；从项目地辐射樟木头南部及深圳、塘厦等地较方便。本案往塘厦、深圳项目交通：至镇中心10分钟至田心高速路口5分钟至塘厦/清溪20分钟资源：项目自身处于观音山余脉脚下，靠

4、山不享有山，周边无强势的景观资源，受石马河、外围工厂影响。无天生丽质的景观资源，生态豪宅条件不充分。受污染的石马河不能享用的山体已开发的雍景花园周边工厂、村屋区位樟木头南城新区紧邻塘厦处于南北中心区的中轴线上，受南北两大区的双重辐射在莞深30分钟经济生活圈内，可接受深圳辐射交通通达内外联交通便捷樟深路、东深路、莞深高速广深铁路最主要外联干道项目地块通达性较强.项目本体资源景观资源少靠山,但不能借用山景资源受石马河水质影响,水景资源利用度不高城界区域交通进入条件较好无强势资源项目属性初步界定企业战略目标目前企业在东莞又一运作的项目，对丰泰在东莞区域品牌形象的发

5、展具有绝对的战略意义项目形象目标项目开发目标本项目的核心目标保证项目的成功启动及主动占领市场差异化达到目标的手段客户导向趋势及操作影响下的结果我们的任务寻找寻找项目的真实价值，对位品牌发展需求，准确定位；以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力；以差异化的定位跳出市场竞争。风险可控性：以切合市场需求的发展模式保证项目开发的风险可控性珠三角最有特色、最创新的先锋项目，与周边项目形成差异化丰泰产品系列的品牌形象目标认知本体项目属性特征：1.区位。规划中的南城新区核心位置；塘厦樟木头交界处。2.资源。无强势的景观资源；樟深路、莞深高速，通达性较强。3.规模。21万平米中等规

6、模非资源型高品质住宅区。目标项目开发面临的目标条件：1.利润目标。高速下的高价2.品牌目标。实现企业品牌的完美升级思考：项目需承载怎样的品牌使命？品牌：本项目承载了怎样的一种品牌使命？2品牌的意义在于体现企业使命，更能在同时实现营销溢价。丰泰裕田花园丰泰东海山庄丰泰东海城堡丰泰华园山庄丰泰观山碧水丰泰旗山绿洲丰泰樟木头项目是丰泰集团立足东莞东部，战略布局珠三角的的第一役丰泰樟木头项目丰泰城丰泰裕田花园丰泰华园山庄城市中心豪宅丰泰城丰泰旗丰绿洲丰泰东海山庄丰泰东海城堡丰泰观山碧水生态豪宅丰泰樟木头项目品牌主形象：非资源型的TOP系列丰泰地产品牌如何发展和突破纯资

7、源型的山水大盘本项目：非资源型的TOP形象[价格实现、项目成功开发及形象升级奠定基础]升级楼盘数量升级开发规模升级楼盘形象升级市场影响力升级地产品牌形象丰泰樟木头项目须承担起品牌升级的先锋力量！核心问题如何超越与区域之间的竞争？区域发展前景是否看好？可能的目标客户区域？超越竞争的可能性战略如何制定？市场竞争的机会点在哪里？开发背景：本项目的开发处于怎样的一种背景条件下？区域经济发展前景。3路网发达铁路:1条高速路：3条省道：2条交通便捷往深圳40分钟往香港1个半小时往周边镇10-20分钟往莞城30分钟往惠州30分钟区域属性樟木头位于东莞市东南部，与东莞市、深圳

8、、惠州、周边镇区处于半小时生活圈内，与