2011深鸿基 东莞桥头地块产品定位报告

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1、深鸿基东莞桥头地块产品定位报告谨呈：深圳市鸿基（集团）股份有限公司深圳鼎泰投资咨询有限公司2011年4月8日在宏观调控背景下，结合区域市场的主要构成要素（产品类型与特点）以及区域平台其他重要特征（社会结构与消费特征），寻求市场容量与经济效益较为均衡的大细分市场（以“第一”居所为主）；以差异化竞争为核心策略（以主流市场实际使用需求面积段为准，引入性价比更优的户型，强化项目的现代中式台地园林特色，组建项目独特的中式智慧人居居住文化，与市场主流供应产品实现显著差异化）；通过产品创新（产品创新与适当的外地市创新产品引进），实现项目的整体销售速度与经济效益的平衡。整体思路核心概述TARGET现代江

2、南多级台地智慧人居小镇项目产品特征：显著区别于市场上以欧陆、东南亚风格为主的产品；江南园林依坡而起，融合岭南风情，自成一体；江南人居依坡而建，别墅双大厅，高层区阳光车库；局部引入智能化家居，节能、环保与舒适兼备；传统人居大宅融合现代闲情小镇，这就是江南。项目人文特征：享你所想，江南并不一味追求“大”“阔”，江南的智慧，在于“天人合一”，通过智慧合理运用资源，成就健康家庭人居；智慧的运用资源、塑造产品成就大宅，智慧的选择江南，开启江南生态人居之旅。Menu报告结构本体概况地块综合分析项目开发方向分析区域平台行业平台竞争环境竞争价值点排序地块资源分配建议社区整体规划建议平台分析开发建议项目开

3、发定位项目客户定位项目物业定位项目形象产品建议1本体分析2归属平台脉络3价值延伸分析周边与地理概况1周边与地理归属平台脉络价值延伸方向地理位置：项目位于东莞市桥头镇大洲村；原始地形地貌：坡地地形，最大落差约10米；绿化较多，多为人工菜地与原始植被。地块结构：两个相邻的独立地块；6#地块（L型大地块）占地12895平方米7#地块（方形小地块）占地33598平方米总体容积率：小于等于2.5非住宅建筑面积不少于总建筑面积的30%西侧：桥新路城镇交通干道之一，车行速度快，车噪较大，道路形象较好，具备一定的昭示面，目前正在道路改造中。石竹山水园主大门面向此路，并有部分商业街铺分布于此。东侧：东深路

4、城镇交通干道之一，车速快，车流量大，车噪较大，道路形象较好，具备一定的昭示面，道路中置宽阔绿化带，上架110KW高压线路，距离项目红线约30米左右。北侧：纬四路城镇快速道路，自项目东至西三分之一位置左右下沉，与东深路交汇，一路相隔的山水园已经沿路设置了长约450米的单层街铺（2006年建成），目前此路正处于施工阶段，未来考虑商业的发展空间比较有限。南侧：桥新东二路城镇联通道路之一，车行速度较慢，车流量小，具备一定的商业开发潜力；沿此路东行0.5公里左右，沿路即有部分临散商业，继续前行1.2公里左右，进入桥头商业中心区。周边与地理归属平台脉络价值延伸方向东：台湾果园南：厂房西：厂房，视野开

5、阔北：石竹山水园(一期)东北：幼儿园、北师大附属学校纬四路周边与地理归属平台脉络价值延伸方向桥头新汽车客运总站：总投资1.2亿元，用地5.8万平方米，建设标准为国家二级A类的汽车客运总站，设计客流量为5000人次/天。建筑群体包括站前广场、停车场、长短途发车区、客运主站楼、配套服务综合楼、短途客运办公室、招待所、汽车检测、汽车维修及安检等等。北师大附属学校：由北师大与石竹山水园开发商旗下金胜教育合作创办的民办公助学校。占地300亩，建面20万平方米。包括小学部、初中部、高中部和国际部，全寄宿制，可容纳约6000多名学生。按省一级标准设计，该校对生源户籍没有限制，是知名贵族学校。其生源主要

6、来源广泛，三分之二来自外市，如深圳、广州等、韩国、台湾等，主要是在周边城镇工作者家庭的孩子。从石竹山水园的销售来看，学校的销售助力较为可观。石竹山水园幼儿园：由金胜教育投资建造的全日制、寄宿制为一体的大型幼儿园，占地面积2475㎡、总建筑面积7741㎡，内设18个教学班。各项指标均按照省一级幼儿园进行配备。周边与地理归属平台脉络价值延伸方向项目南行约1700米，可至镇商业主干道——桥光路；沿桥光路北行约3公里可至桥头镇政府；项目至虎岗高速东深出入口约6.6公里，距离东莞东站约6.2公里，距离新的桥头总站仅0.8公里左右，距离常平站（和谐号快速轻轨）约8公里。项目在桥头项目三面基本都是工业

7、园，项目从板块规划上来说，从属于东莞市东部工业园。西侧的工业园无论是从配套、组织还是形象来说，均较差，西侧工业园的中心位置有一片档次与形象都较差的低端商业区，为工业园提供一些基本的商业服务；整体来讲，西侧工业园对项目地块形成的支撑略成负面。向东越过台湾果园，即是一片形象与环境较好的工业园，继续北行约500米即可达到城镇商业主干道，无论从业态还是从档次上均显著高出西侧的建议商业区。项目商业形态向东可形成一定的链接。镇中心区工业大路7公