安庆某地块提案-产品定位思考

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1、安庆某地块提案-产品定位思考安庆XXX地块提案----产品定位思考凯亚国际地产顾问（香港）有限公司2008年本案核心命题本区适合做什么样的产品？我们的产品应该突出什么概念？产品定位建议，如何收获最大开发效益？产品定位的支撑是什么？如何用产品形态和产品品质来弥补方案限制带来的不足？本案的利益点是什么？消费者凭什么到本案置业？我们的产品在市场中扮演一个什么样的角色？第一部分安庆市场概况地区概况安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市。现辖桐城市、怀宁、枞阳、潜山、岳西、太湖、望江

2、、宿松7县及迎江、大观、宜秀3区，总面积1．53万平方公里，总人口610万人。其中市区面积821平方公里，人口73万。08年安庆房地产整个销售市场有137万方是属于需求，安庆人口基数大，其中结婚、首次置业需求、住房需求在100万平米左右的幅度。20%-30%左右的二次换房比例，10%-20%左右的投资比例。（含外地和本地投资客）那么，按照这个市场空间来分析08年就算政府的金融政策、家庭购买政策的限制，但是刚性需求是抑制不了的，限制的只是本地部分投资者。安庆整个房地产行业正是在发展的初级阶段，所以我

3、认为安庆房地产这个时候不可能出现拐点。整体市场市场预测总体上对安庆房地产市场值得乐观，08年不管是销售也好、面积也好，整体上涨10%是合理的。因为，安庆的居民收入、经济收入、个人收入等等，上涨幅度应该也在7><12%左右。尤其是从发展中的市场来分析，在这种大环境下。个案竞争分析项目名称位置规模销售价格(元/m2)物业类型大湖王朝菱湖北路与中兴道交叉3万平方米4500(高层,湖景房)3300(小高层)高层小高层中央新城206国道与安庆长江大桥以东42万平方米7000左右别墅、住宅、（小）高层宜城水岸

4、二期沿江路4万多平方米39><>6002栋24层2栋18层中宜卡法中兴大道与广汇路交叉6.5万平方米3000小高层多层谐水湾一期人民路东段电厂以东至新河近3万平方米38006号高层1号和2号多层安庆房地产市场发展平稳，价格影响因素单纯，很难大起大落，长期以来，这种状况维系着本地市场的平衡；本区(迎江区)新盘大盘分布稀少，为本案的成功开发提供契机；从普遍市场看，高层建筑项目均存在着启动迟缓、销售周期长的特点。本项目与安庆其他同价楼盘对比，不具备明显优势，有待于合理规划产品，进一步挖掘支撑点和卖点……

5、第二部分项目分析本案是安庆为数不多的临江住宅，宜规划高层住宅，打造高品位的享受；极富现代感的建筑风格，成为安庆南大门一道亮丽的城市风景;地块指标适中，利于产品规划；项目所受的规划限制相对少，可操作空间大；临近老区中心，繁华一脉相承，生活配套成熟；项目周边景观资源丰富，是提升本案品质不可或缺的条件之一。08年是国家宏观调控的加强年，房地产市场大趋势不明朗;项目近长江大桥与高速公路，环境嘈杂；项目位置不利于整体景观效果的塑造；项目周边荒凉，尚未形成浓厚的居住氛围。安庆城市（北扩）东进，本案先入为主，成

6、就该区地标性示范园区；安庆房产市场稳定，处于初级上升阶段，未来市场容量可观；安庆消费者习惯住宅置业，对本项目认同度会较高；安庆不乏大型支柱企业，实力消费群客观存在；凯亚国际拥有丰富的类似案例成功经验，携手贵方，必能将本案打造成当地明星楼盘。安庆污染企业集中，城区对所辖县区的吸引力还是有所不足；安庆楼盘(小)高层居多,本案易与其形成同质化；在现有区位瓶颈下，景观、配套方面也很难有大的突破，无法真正成为“明星楼盘”的实质性支撑点。时间有限，对于安庆市场的系统把握工作还远远不够。劣势威胁机会优势由市场特

7、征，做差异化产品，弱化劣势，在威胁中寻找机会，整合优势资源，塑造本案独一无二的产品形象。第三部分产品定位本案沿江公园广大江景区域城市向东在充分整合区位优势的同时，还需要制造出“好”房子，才有足够理由吸引安庆“东进人”的目光！！！集进派生活空间见证“东进人”的创业轨迹创业者的理想乐园奉献安庆勇于进取的人们提升东部的一座城我们的产品只为他们量身定做！让生活在这里的人：享受到完备的生活配套要求、无微不至的贴身关怀；满足精神追求，“创业立志逢壮年”；感受独特的区域位置，出则繁华，入则宁静，是其他园区想给却

8、不能给予的！关键词：产品规划（小）高层：围合、半围合，依据园区坐标，与零星点式高层布局相互融合，分布在地块北部和北侧两翼，占据80℅的地块范围；多层：分布在南部沿江20℅的地块范围，与（小）高层相让，形成被半包围之势。（小）高层围合示意两翼点式高层和沿江多层示意关键词：园区景观沿江景观内园景观沿桥、高速景观沿江景观沿桥、高速景观内园景观沿江景观采用高乔林木为主的绿化带，密集，保证对多层隔音的功效着重与另外两块景观对接，和谐统一，层次感分明。沿桥、高速景观不求大树大木，但求高密度；着