太仓地块产品提案

《太仓地块产品提案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、PART1商业产品篇一、扬长避短，在保持住宅产品较高水准的基础上，重点做好商业产品的规划和定位。本案由住宅和商业两部分组成，建筑面积各占总量的66.4%和33.6%。由于本案与“君悦豪庭”个案近在咫尺，而“君悦豪庭”是目前太仓房地产市场具有“三高水平”的顶级社区，即：售价高、档次高、品质高。同时太仓房地产市场先后推出了“太仓人家”、“彩虹天下”、“上海花园”等个案，社区档次普遍较高。在太仓大环境和本案小环境的影响下，本案不但要在住宅产品方面保持不低的档次和品质，而且特别要做好商业产品的规划、定位和招商等。这样以来，既可以摆脱相同区域内小高层、高

2、层产品供应量大、目标客户有限、竞争激烈的不利环境；又可以突现本案的诉求，增强整个社区产品的市场吸收力，最终实现更高的利润回报和更短的回款周期。二、太仓市商业产品的市场总体情况与局部现状。（一）总体市场情况和昆山、苏州等苏南城市类似，太仓历来就有浓厚的“重商情结”，经过长期的发展，形成了一定的商业氛围，并显现出不同功能、不同购买力的商业板块。同时太仓的商业产品市场又表现出不同的特点。1、板块特点：A、成熟的中高档综合商业带——人民路沿线。这里是太仓各种商场、商铺云集的地带，经过长期的发展，已经形成了以中高档购物、休闲消费的繁华闹市区；B、传统的中

3、低档临街商铺——县府街、郑和路沿线等。这些是太仓传统商业气息的延续，门面林立，经营品种从日常百货到机工电品，品种繁多；C、新兴的专业多功能商业广场——五洋广场、美时达广场。五洋广场主要经营各类机电、家具用品等产品，成为太仓较为知名的专业化商业广场；2、市场租售：A、成熟区域内的商场一般“只租不售”。一层铺位租金一般在200元/㎡/月，二层及以上铺位租金一般在120—160元/㎡/月，根据铺位位置朝向、面积大小实际调整；B、传统区域内的商铺一般“租多售少”。不少太仓本地人购置店铺非常慎重，信奉“一铺养活三代人”的经商理念，个人购买之后很少有人转手

4、售出。弇山路、新东街、上海路等与人民路交汇的路段商铺租金价格呈现“中部最高、北部其次、南部最低”的现状。从北至南，一般临街商铺的租金水平为：80—90元/㎡/月、50—60元/㎡/月、40—50元/㎡/月。C、新兴区域内的商铺一般“租售结合”。太仓西部新兴的“五洋商场”将于2004年12月28日正式对外营业。目前所有商铺已售出大半，内部商业街还有少量商铺待售。临204国道、昆太路的商铺售价在8000—9000元/㎡，全部售完；内部商业街的商铺售价在7300—7600元/㎡，少量待售。（二）局部商业现状1、人民路作为太仓成熟的商业带，代表太仓目前

5、最高水平的经营类型和租售价格。商业类型商场商铺物业位置阳光商城新城广场人民北路与弇山路交汇处人民路与新东街交汇处人民南路与上海路交汇处租金1层208元/㎡/月（7元/㎡/天）200元/㎡/月（6.5元/㎡/天）89元/㎡/月（3.5元/㎡/天）————2层及以上120—160元/㎡/月（4—5.5元/㎡/月）——50元/㎡/月（2元/㎡/天）47元/㎡/月（1.5元/㎡/天）平均售价只租不售只租不售12000左右15000左右8300左右（元/㎡）其它费用免收物业管理费及卫生费税费及工商管理费等行政事业性收费2、本案周边路段商铺属于传统区域内的

6、商业产品经营形态，对本案产品定位及定位有一定的直接影响。商铺地段租售价格楼层面积备注本案西侧长春路与北门河交汇处以西租金22元/㎡/月2层30—40㎡/层/间1、新建拆迁安置房底层2、现房租售3、商铺位于大桥下面本案东侧北门街与郑和路交汇处以南租金45元/㎡/月2层40—45㎡/层/间1、郑河路为市区主干道2、北门街为成熟居民区本案南面长春路与县府街交汇处以东租金46元/㎡/月2层30—40㎡/层/间1、成熟临街商铺2、商铺位于长春路与县府路两条主干道交汇处县府街与公园弄交汇处以北租金36元/㎡/月2层40—50㎡/层/间县府街与昆太路相通县府

7、街与公园弄交汇处以东租金28元/㎡/月2层70㎡/层/间1、位于公园弄路上2、总面积较大本案北面郑和路与北门街交汇处以西租金47元/㎡/月2层30㎡/层/间商铺位于郑和路上郑和路与人民路交汇处以西租金50元/㎡/月1层50㎡/层/间商铺位于郑和路上3、本案北面郑和路上是“美时达广场”，西南面是“五洋广场”，做为专业性多功能广场式商铺对本案的产品定位和定价有重要影响。案名基地位置租金水平（最佳地段）（中间地段）（最差地段）美时达太仓市汽车站旁60元/㎡/月50—54元/㎡/月40—45元/㎡/月永兴陶瓷城太仓市汽车站旁40元/㎡/月25—30元/

8、㎡/月15元/㎡/月五洋广场昆太路与204国道交汇处以北50元/㎡/月左右30元/㎡/月左右20元/㎡/月左右其它费用卫生清洁费：30元/间（水电费自