海安城西地块提案

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1、职教中心地块前期定位及营销策略2010年12月27日前言承蒙贵公司信任我司，予以进行项目的初步市场调查策划工作。为了最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案应具备的市场客观性，我公司特地进行了较为深入的市场及项目分析，目的是明确本项目的市场方向，确定本项目的操作方式，尽可能地避免前期项目定位和策划的失误。本策划提案旨在为项目的客群及产品定位，策略性分析，并从中寻找出最佳的入市手法。预祝本项目开发及合作圆满成功！一、海安环境分析二、海安房地产市场发展概况三、海安房地产市场环境分析目录第二章海安房地产市场分析四

2、、海安商品房销售情况五、海安商品房竞争分析六、房地产投资情况七、海安县土地市场分析八、海安房地产市场供需分析九、海安房地产市场未来走势预测一、概念提炼二、市场定位三、目标客户定位目录第三章项目营销策划方案四、4P4C分析五、资源及人力配置第二章海安房地产市场分析一、海安环境分析1、城市概括1.1地理位置海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长71.1公里，南北最宽39.35公里。通扬运河横穿东西，串场河纵贯南北，将海安分为河南、河北、河东三个不同

3、自然区域。1.2行政区划全县总面积1108平方公里，辖14个乡镇，5个场圃，即：海安镇、老坝港镇、角斜镇、李堡镇、西场镇、大公镇、城东镇、孙庄镇、雅周镇、曲塘镇、胡集镇、南莫镇、白甸镇、墩头镇；省国营海安农场、县蚕种场、县种畜场、县鱼种场、县棉花原种场。全县共有212个行政村。1.3人口状况海安人口密度每平方公里近845人，是全国、全省人口最密的县之一。2008年末全县总人口93.81万人。户籍人口（万人）总户数（万户）乡村户数（万户）城镇户数（万户）93.8133.9925.298.71.4交通优势河运：地处南

4、通、盐城、泰州三市交界地区，通扬、通榆运河沟通长江、淮河两大水系。高速：沿海高速从海安东部穿过、规划中的溧（阳）海（安）高速公路在海安相交。铁路：海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物资集散地，客运中转站。2、海安经济发展概况年份GDP（亿元）增长率人均GDP（元）增长率2006年177.4216.5%1864018.8%2007年213.5620.3%2257339.3%2008年264.6023.8%2814924.7%2009年31017.1%32

5、10414.0%资料来源：江苏统计局海安人均GDP从2006年的18640元增长到2009年的32104元，连续4年平均增长率约24%。海安GDP由06年的177.42亿元增长到09年的310亿元，经济处于高速发展状态。3、产业结构发展状况年份第一产业（亿元）增长率第二产业增长率（亿元）第三产业（亿元）增长率2006年25.1791.9860.272007年25.702.10%114.6024.59%73.2621.55%2008年29.1013.22%145.1226.63%90.3823.26%2009年34

6、.7019.24%163.0012.32%103.0514.01%资料来源：江苏统计年鉴随着海安的经济发展，产业结构逐渐优化改善，二三产业迅猛发展。4、固定资产投入概况年份固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）2006年60.7611.492007年87.8514.132008年107.6815.682009年200.6119.53资料来源：江苏统计年鉴海安房地产市场至06年开始进入快速发展阶段，房地产开发投资逐年上升，2009年投资19.53亿，房地产市场活跃。5、人民收入水平年份在岗职工平均工资（元）增长

7、率城镇居民可支配收入（元）增长率农民纯收入（元）增长率2006年19825958147552007年2442223.2%1425519%667013.1%2008年2856417%1640715%751013.4%2009年3340617%1821111%831010.7%资料来源：江苏统计年鉴6、海安房地产市场潜力人均GDP800—130美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系如

8、上表所述，2009年，海安全市人均GDP32104元，可以看出海安住宅发展处于快速上升阶段。二、海安房地产市场发展概况首先我们来认识一下海安房地产市场近年来发展概况及特征，从而能够对海安房地产市场有个直观的了解，并试图发现一些可能的机会。1、总体供求趋向平衡，市场需求旺盛，正快速效释放中经过2009、2010房地产市场的快速发展，海安房地产市场供求比从1.2（2003-2