杭州城西写字楼提案

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1、浙商·财富中心销售策略提案目录一、市场分析二、区域概况三、项目价值解析四、销售推广策略市场分析写字楼板块分布特征杭州写字楼市场板块基本分布文教写字楼板块黄龙写字楼板块城站写字楼板块庆春写字楼板块钱江新城写字楼副板块下沙写字楼板块滨江写字楼副板块武林写字楼板块板块名称区域划分板块特点基本租金基本售价入住率黄龙板块由保俶路、曙光路、玉古路、天目山路围合而成写字楼品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中租金在4-6元/平方米/天37000元/㎡90%武林板块环城西路、朝晖路、环城东路和凤起路围合传统商业中心区，配套成熟约为4-5元

2、/平方米/天35000元/㎡90%庆春版块庆春路及凤起路沿线及辐射地带组成金融、保险、证券企业汇聚约为4-5元/平方米/天30000元/㎡85%文教板块三路电子信息一条街为主轴，向南北延伸至文二路、文一路及其延伸段高新技术产业发展相关优惠政策而快速形成3-3.2元/方/天25000元/㎡80%城站吴山板块西湖大道中河立交桥至城站火车站段南北两侧虽起步较早，但发展速度缓慢，商务氛围也是现状所有区域中相对较差的2.5-2.8元/方/天20000元/㎡70%钱江新城板块东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路政府

3、打造的cbd中央商务区3-3.2元/方/天25000元/㎡70%滨江板块江南大道沿线及其辐射地带组成尚处于建设中，但总体体量过大供大于求1.8元/平方米/天水平20000元/㎡60%下沙板块4号大街沿线及其辐射地带组成尚处于建设中，但总体体量过大供大于求1.5元/平方米/天水平18000元/㎡60%写字楼板块分布特征杭州写字楼市场展望市场现状总结写字楼市场目前总体上仍处于一种平稳态势，需求和价格没有发生暴发性快速增长。部分区域写字楼投资活跃，租金收益较高。市场前景展望从短期来看杭州写字楼市场总体仍然供大于求，未来可能在短时间内空

4、置率会有所上升，从供求关系、经济发展前景、城市形象、城市间交通等利好因素综合判断，杭州写字楼市场发展短期内仍有一定潜力，销售价格我们认为仍然具有上涨空间，直至租金回报率有明显回落。区域发展趋势从区域发展趋势来看，我们认为未来杭州写字楼市场区域化发展趋势将会越来越明显。从大格局上来看，未来杭州写字楼市场会形成类似上海的写字楼市场一样的三大区域：沿江区域（钱江新城和滨江高新区），传统市中心区域和大城西区域。2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总数套数2481984121002238802319360116

5、147992015077646面积（㎡）352163918951261708403306968239340606215776361499395989612541770,5644市场成交情况分析2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总数套数494176435654682805609570119475382511658362面积（㎡）425451530168454607346606354196662844782310355273906705856912173，8564市场成交情况分析2012年1月2月3月4

6、月5月6月7月8月9月10月总数套数2901534794018279976958526928226028面积（㎡）25716107393479036834611478759655233610789320655445521784市场成交情况分析购买客户面积偏好•小面积单元写字楼供应量大，200㎡以下单元占据整体供应套数80%以上，500㎡以上单元供应偏少，多数为高品质写字楼的尾盘消化，包括部分整层户型；•100㎡以下单元销售率最高，约为84%，1000㎡以上单元去化速度明显低于其它面积单元，销售率仅为25%。中小户型销售好于大户型

7、购买客户分析数据来源于一线内部资料库购买客户分析购买客户价格偏好购买客户可接受单价在20000-25000元/平方米达62%，占购买人群的一半以上。而能接受单价在30000以上的购买者仅为15%。可承受单价在20000-25000元/平方米的购买者是市场主流客户数据来源于一线内部资料库租赁客户面积结构偏好企业写字楼租赁面积在101-300平方米的占多数，501~1000平方米租赁面积比例最少；•使用面积在1001平方米以上的客户也占到一定的比例，这类客户基本为实力雄厚的集团公司，偏向整层租赁；•向大业主租赁占43％，说明写字楼

8、购买者中投资客的比例较高，而自用型也占近38％浙江中小型企业是写字楼的主力承租客户投资客是占据了写字楼购买客户一半以上的分额租赁客户分析数据来源于一线内部资料库租赁客户分析租赁客户价格偏好租赁客户可接受2-3元/㎡/天达32%，其次为3-4元/㎡/天占28%，占