20140501黄冈黄梅城西地块报告

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1、至湖北省宏威房地产发展集团有限公司2014年4月黄梅县城西地块项目定位报告地块条件1、项目位置：本项目位于铁路以西，大胜工业园以东，黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近工业园区的一块宅地，周边目前无生活配套。2、土地性质：商住用地3、占地面积：占地109.1亩4、项目四至及环境北：紧邻黄梅大道。东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第五小学已建成。南：C4道路。西：大胜工业园本案地块基础条件基础条件小结地形较方正，北面紧临城市主道，作为商住地块，地块的基础条件较好。距离城区仅600米，黄梅大道通行情况良好，至县城中心仅3分钟车程。地块所在区域半径1公里

2、范围内，现有人口总量少，消费力较弱，但有一个在建楼盘和一个安置小区，且两个项目均未有大商业的规划，未来将成为本项目的商业客群。商业方面本项目需要解决的核心问题处在四线城市的城郊板块，本项目需要多大的商业体量？我们要做些什么？——有哪些业态可做？每种业态要做多少？——我们要成为什么？住宅方面本项目需要解决的核心问题处在认可度不高的城西板块，本案适合打造怎么样的产品户型配比做多少？——哪些人会来买？如何实现贵销、旺销？核心定位城市经济竞争市场本案商业解读商业现状分析业态及面积建议客群定位推广建议营销建议产品建议黄梅县城市规划以及未来发展城市规划规划采用

3、“南拓西跨，中心疏解，远期东扩，协调发展”的空间发展战略，构建“东居西职，一心三区”的城市空间结构。1.东居西职规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域。铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。2.一心老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能。3.三区（1）城北居住、教育区；（2）城南行政、居住区；（3）城西工业区。1.东居西职规划城区以合九铁路为分割，形成两个发展区域，铁路以东主要以居住、行政、文教功能为主，铁路以西主要以产业发展为主。2.一心老城核心区，规划以商业金融、生活居住为主要功能，对老城进行有机疏散，

4、外迁工业和行政功能，改造老城面貌，建设高品质的中心商贸区，打造城区核心。3.三区（1）城北居住、教育区：依托现状的教育、生态功能，建设高质量的生活居住和教育功能区。（2）城南行政、居住区：规划依托行政中心南迁，将行政、文化娱乐、居住等功能集中在城南片区。将城南片建设成为城市的新兴功能区。（3）城西工业区：加强大胜工业园的建设，发展城西工业区，力争城区工业的重生和发展。整合老城工业项目，引导老城区产业向城西集中，大力发展新型工业化。重点发展产业——大胜关山工业园大胜关山工业园位于黄梅城区西郊，北接柳界公路，南至105国道，是黄梅经济开发区“一区四园”

5、的重要组成部分。该园区按照建设新城区的开发思路和坚持“四高”的建设理念（规划高起点、定位高标准、建设高档次、配套高规格），并结合城市总体规划和城镇体系规划，由湖北省城市规划设计院规划设计出“五纵九横”的道路骨架。特别是主干道按一级公路标准设计，融入市政街道要求，实行雨、污分流、道板双铺。横向发展大道通往城区，纵向创业大道连接柳界公路和105国道。建设大园区，带动大发展。黄梅把园区当作城区来建，园区功能定位为提高产业关联度和聚集度，立足纺织服装、农副产品深加工、机械电子、新型建材四大产业进行功能分区，以促进产业集群发展。该园区规划面积13.6平方公里

6、，2003年底开工建设，到2010年底，大胜关山工业园投入已近4亿元，建成了发展大道、创业大道，拉开了“三纵三横”的园区主框架，建成区面积已达5平方公里，实现了城区与园区对接。随着天鹅湖综合服务区、新农村居民小区的建设进程加快，园区主框架基本形成，正逐渐成为集工业集群、生活居住、行政办公、商业服务于一体的现代化新城区工业园的有利因素：大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们日常消费和购房的首选。产业小结工业园的不利因素：大量的厂

7、区入驻将会对周边环境造成一定影响。周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于有利因素城市经济数据2012年黄梅县实现生产总值（GDP）132.7亿元，按可比价计算，同比增长11.3%。近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年GDP增长速度均保持在14%以上，根据房地产发展与GDP增速之间的关系来看，黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%4—5%5—8%大于8

8、%萎缩停滞稳定发展高速发展年度2009201020112012GDP(亿元)77.597.7108.5132.7可比增幅1